防资金挪用、杜绝烂尾楼 商品房预售制该取消还是改革？

财联社7月15日（记者 陈业）商品房预售制该不该 取消，已在业内争议数年，近期业主“强制停贷”事件发酵，将这一话题再度推至舆论风口浪尖。

财联社记者获悉，日前，某一线城市住建局内部已开会，探讨实行现房销售制度的可能性。

一位知情人士透露，“该一线城市的房协也有意组织开拓商座谈，听取开拓商意见，但通过沟通得知，当下开拓商大多不肯 意出来谈这个事。”

“目前商品房销售中，预售占比达到 百分之八九十，仅有百分之一二十为现房销售。在楼市成长 黄金期，预售制存在的问题容易被忽视，但在楼市下行期，其弊病 就会凸显。”中国城市经济专家委员会副主任宋丁表示 。

预售制存废之争

作为商品房销售的主流方法 ，商品房预售制度在国内已经实施28年。1994年，《城市商品房预售治理 法子》正式颁布 ，自此商品房预售制正式登上汗青 舞台。

随着近年来商品房预售制弊病 逐渐显现，取消商品房预售制声音一直 于耳。

例如，全国政协委员、民革安徽省委会副主委周世虹曾在“两会”期间多次提议，应破除 商品房预售制度，实行现房销售。周世虹认为，如果实行现房销售，房地产企业危机将不会涉及购房人，将不存在“保交付”等问题。

不过 ，也有业内人士认为，商品房预售制度不克不及 “一刀切”取消，应该对其进行革新 。

中原地产首席剖析 师张大伟表示 ，取消商品房预售制度，酿成 现房销售，意味着房企1-2年没有收入，那么房企无疑将面临异常 大的压力。“预售制度自己 不是涌现 问题的原因，核心 照样 预售资金监管与银行放贷的问题。”

宋丁亦认为，目前阶段，商品房预售制还未到应该取消阶段，然则 对其存在的弊病 一定要进行干预干与，在制度上很有需要 去做一些调剂 。

一家上市房企营销负责人告诉 记者，部分 项目的监管账户被开拓商挪用，一般都是拿去买地或者还贷款。市场好的时候，房子去化快，监管账户资金使用较为灵活，预售资金取出来较为容易，现在市场欠好 ，监管账户资金很难补足，因此增强 预售资金监管势在必行。

目前来看，已有部分 城市进一步增强 预售资金监管。其中，西安于7月14日发文明确，商品房预售资金应全部直接存入专用监管账户进行监管；河北沧州于7月15日宣布 预售资金监管意见稿，意见稿提及，如购房款不进入监管账号，购房合同无效。

现房销售效果仍难评估

近几年来，苏州、南京、杭州等城市曾在部分 地块出让时探索过现房销售，但杭州、南京在推行一段时间后，已暂停这一探索。

值得存眷 的是，2018年，住建部曾向广东、湖北、四川、江苏等六省发函，要求这些省份对商品房预售许可进行深入研究。

同年9月，广东省房地家当 协会向各会员单位 下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急 通知》，《通知》称，广东省住建厅已拟订“关于商品房预售许可事项调剂 ”的有关资料 ，并将上报住建部。

上述资料 显示，“关于商品房预售许可事项调剂 ”的提出，是斟酌 到商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、 生意业务 不公平 、房屋 面积治理 职能难以厘清、不平 衡成长 和低效率竞争等风险，因此建议降落预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。

该通知流出后，在业内引发烧 议，但逐步取消商品房预售制这一建议，却未获得 进一步推进。

随后在2020年3月，海南省委办公厅、省政府办公厅印发通知，提出自文件印发之日起，新出让土地扶植 的商品住房实行现房销售制度，海南由此成为我国首个实行商品房现房销售的省份。

海南省房协执行秘书长王路告诉 记者，海南2020年年中开端 推出要按现房销售的土地，这些地块建成的商品房需要比及 本年 下半年才正式入市，目前尚无法评价现房销售是否优于预售房。

王路认为，现房销售是否适用于每个城市仍需研究。就海南而言，其指出，海南已经持续 两三年供地范围 较小，现房销售或将加剧市场供需失衡。

“采取 现房销售，会使得供给 节拍 放慢，房企资金压力更大，毕竟 其财务 投入的周期太长了，从拿地到销售需要2到4年时间，房企拿地将会变得加倍 谨慎 ，可能会影响处所 土地出让收入。”王路弥补 称。