大悦城：业绩变脸“恰逢其时”

　　固然收入占较量低，但大悦城收购的大悦城地产照旧不变完成业绩理睬，大悦城剩余收入好像成了负资产。

　　杨现华/文

　　业绩预报宣布后，多家上市房企都收到了买卖营业所的问询函，大悦城（000031.SZ）也不破例。在2022年前三季度尚且红利的环境下，大悦城估量整年吃亏27.8亿元-29.8亿元。这就是说，在2022年四序度大悦城一下子吃亏了约30亿元。

　　这是大悦城上市以来初次大幅吃亏，之前公司虽也有过吃亏，但幅度远没有2022年来得激烈。在重组为中粮团体独一地财富务平台后，大悦城仅实现一次红利脉冲，之后便屁滚尿流，直至现在大幅吃亏。

　　在整体业绩不佳的环境下，重组收购的大悦城地产有限公司（下称“大悦城地产”）却始终保持红利。2019年，中粮地产收购了在港上市的大悦城地产（0207.HK）并将A股上市公司改名为大悦城，收购后大悦城地产顺遂完成三年业绩理睬，但大悦城却从净利润最岑岭滑落至吃亏最低谷。

　　创记载吃亏

　　大悦城估量2022年实现归属于上市公司股东的净利润吃亏27.8亿元-29.8亿元。与之对应的是，上一年公司红利1.08亿元，2022年前三季度公司实现9065万元的归属净利润。这意味着在2022年第四序度，大悦城单季度吃亏了约30亿元。无论是年度照旧单季度，公司都创下上市以来吃亏的汗青新记载。

　　在业绩预密告布后，买卖营业所很快发出问询函，要求大悦城表明四序度齐集吃亏的缘故起因，并声名计提减值丧失是否公道等。在业绩预报中，大悦城暗示，结算和毛利率降落、租金减免和计提减值筹备，以及连系策划企业的投资吃亏增进等造成了公司大幅吃亏的功效。

　　大悦城的前身是中粮地产，2017年中粮地产与在港上市的大悦城地产开启重组历程，两家公司都同属于中粮团体，2019年重组完成，中粮地产改名为大悦城，并成为中粮团体独一的地财富务平台，港股大悦城地产成为其控股子公司。

　　重组后的首年，大悦城就实现红利奔腾。2019年，公司实现归属净利润23.78亿元，上一年照旧中粮地产时，其归属净利润只有13.89亿元。重组后公司的红利超过了一个量级，然而这样的好排场仅仅维持了一年景物罢了。

　　2020年，大悦城吃亏了近4亿元，2021年公司的归属净利润也只有1亿元出面，2022年直接吃亏近30亿元。故意思的是，在表明2020年吃亏时，大悦城的来由也是毛利率降落、计提减值和减免租金等缘故起因所致。

　　大幅计提难有依据

　　计提减值是房企业绩变脸的一大缘故起因，在此前业绩爆雷的房企中，因计提存货减值而造成业绩巨亏可能大幅降落的触目皆是，且是房企业绩变脸的最大推手。房企计提减值丧失的捏词每每有两个：一是前期高价拿地，另一个是贬价促销导致售价未及预期。凭证公司的说法，大悦城计提减值的缘故起因首要是后者。

　　在业绩大幅吃亏的3个表明中，大悦城在第3点提到，“部门在建在售项目贩卖价值未达预期，凭证管帐准则响应计提资产减值筹备；同时春连系营企业的投资吃亏也同比增进。”

　　也就是说，售价不及预期是大悦城计提减值的首要缘故起因。大悦城的营业首要由以住宅贩卖为主的开拓营业和购物中心为主的持有型营业构成。开拓营业方面，2022年上半年，公司实现签约金额285亿元，较上年同期镌汰21%；签约面积106万平方米，较上年同期低落35%，即单价约26887元/平方米。

　　上一年同期大悦城单价略超2.2万元/平方米，从单价上看，大悦城的贩卖价值并不低，且有明明的进步。因为房地产的贩卖与结算存在明明的时刻差，项目从拿地到贩卖根基要3年阁下。譬喻，首开股份在业绩吃亏预报时就暗示，2022年公司“衡宇结利项目首要齐集在2018年至2020年市场高点时期的高溢价地块，得到土地本钱占较量高”。

　　相同地，大悦城这一时期假如高价拿地，市场售价不及预期，那么在结算来姑且计提减值无可厚非。起首看签约方面，2018-2020年，大悦城签约金额别离为398.64亿元、710.82亿元和694亿元，同期实现签约面积128.86万平米、290万平米和312万平米，即签约单价为30936元/平米、24511元/平米和22244元/平米。

　　再看结算价值，2020-2021年以及2022年上半年，大悦城开拓营业结算收入624亿元、815亿元以及249.33亿元，结算面积229万平米、347万平米以及127.19万平米，每平米的结算价值别离为27249元、23487元以及19603元。

　　不难发明，跟着签约价值的一连降落，后续结算时的价值也不绝降落，2022年整年是否继承降落需等年报出炉。从不绝降落的售价好像可以证明，大悦城的贩卖价值确实并不抱负。

　　但售价下行的同时，大悦城拿地均价也在大幅跳水。按照公司年报和发债通告，2017-2019年，大悦城新增土地的每平米楼面均价为13077元、9688元和5524元，2020-2021年以及2022年上半年公司楼面均价为4579元、9659元以及18776元。

　　可以看出，在最近几年新增土地储蓄中，2018-2020年的土地价值是大悦城拿地价值的低点，在此前后土地价值都明明超出不少。理论上来说，今朝大悦城结算的开拓项目是公司土地价值的最低点。即便签约和结算价值在降落，土地价值的降幅更为明明，大悦城选择在2022年大幅计提减值，从土地价值和贩卖价值来看，来由并不充实。

　　在2019年和2020年前后，大悦城新增土地的均价都在1万元上下，2022年上半年新增土地均价更是靠近两万元。并且，2021年大悦城新增拿地的金额为316亿元，不只均价翻倍增添，拿地局限也明明高于2018-2020年200亿元上下的金额。

　　2021年以及2022年上半年拿地均价大幅跳涨，签约价值在2022年上半年企稳回升。拿地与之相同的2017年，大悦城拿地均价高出1.3万元，2017-2018年公司签约均价都在3万元出面，根基没有增添，2019年签约均价已经开始大幅降落了。

　　大悦城在土地结算均价最低点大幅计提减值筹备，是否是为了之前的盲目扩张买单呢？2022年上半年拿地价值固然创下近几年来的岑岭，但刚拿地没多久就计提减值，好像显得过于急遽了。2020年疫情以来，房地产贩卖早已经从高位滑落，价值也已开始走低，并非是从2022年才开始的。

　　固然红利从岑岭滑落至低谷，纵然利润也在镌汰，大悦城旗下的大悦城地产并未陷入吃亏泥潭中。大悦城地产用不到三成的收入，孝顺了大悦城100%以上的净利润，公司高出70%的营收带来的只是吃亏？

　　盈亏失衡

　　在收购时大悦城地产是有业绩理睬的。重组收购时，买卖营业方理睬若收购是在2019年完成的，那么2019-2021年大悦城地产扣非后的归属净利润合计不低于18.94亿元。理睬资产指的是收购大悦城地产时回收收益法或假设开拓法估值的相干主体公司，也即大悦城地产持有的贸易型和开拓型等项目，这也根基组成了大悦城地产的绝大大都收入来历。

　　大悦城地产顺遂完成了理睬。2019-2021年，公司理睬资产别离完成扣非后的归属净利润9.58亿元、8.22亿元、6.51亿元，累计完成归属净利润24.31亿元，完成理睬利润的128.32%。

　　不难发明，与大悦城对比，大悦城地产的红利虽有镌汰但降幅相对有限。并且，在扣除大悦城地产之后，大悦城的数百亿收入孝顺的是负收益。

　　按照港股年报，2019年大悦城地产收入为103.38亿元，公司应占溢利16.36亿元。2019年大悦城收入为337.87亿元，归属净利润23.78亿元。这就是说，大悦城地产用约30%的收入，孝顺了大悦城很重要的红利。

　　这并不是偶尔环境。2020-2021年，大悦城地产实现营收141.1亿元和123.13亿元，公司应占溢利11.05亿元和5.92亿元。同期，大悦城实现营收384.45亿元和426.14亿元，归属净利润别离为-3.87亿元和1.08亿元。

　　2020年，大悦城地产收入占大悦城营收的比例略超35%，2021年占比不到30%，但2020年大悦城地产红利逾10亿元，大悦城吃亏近4亿元。2021年没有大悦城地产，大悦城将吃亏。