中交地产回复深交所问询函：连续3年净负债率超过280% 现金短债比不足1

　　中国网财经4月27日讯(记者 张增艳)中交地产日前宣布修改后的定增方案以及对厚交所问询函的复原，就“三条红线”、债务环境、募资所投项目盼望、控股股东认购资金来历、公司业绩变革、代建营业等作出声名。

　　“三条红线”均不达标

　　与大都央企差异，中交地产的债务及现金流环境颠簸较大。厚交所要求其声名剔除预收款后的资产欠债率、净欠债率、现金短债比等财政指标是否处于公道区间。

　　回覆表现，制止2020年尾、2021年尾、2022年尾，中交地产剔除预收款后的资产欠债率为82.93%、81.34%、82.25%，净欠债率317.70%、284.61%、280.23%，现金短债比0.97、0.61、0.41，“三条红线”均不达标且远高于行业均值。

　　记者留意到，最近3年尾，中交地产短期债务局限一连增进，别离为92.22亿元、175.20亿元及210.27亿元，尤其是2021年尾、2022年尾同比增幅别离为89.98%及20.01%；恒久债务为298.71亿元、327.55亿元、235.82亿元。

　　中交地产的融资途径首要包罗银行贷款、债券、信任融资、控股股东方借钱等。个中，在2020年尾、2021年尾、2022年尾，向控股股东地产团体的融资余额为67.89 亿元、67.28 亿元和 177.44 亿元，均匀借钱利率别离为 8.30%、8.01%和 7.15%，借钱限期在1年至5年之间。尤其是借钱利率，不只高于同期银行贷款的5.24%、4.96%、4.90%，并且与信任借钱的利率趋近。

　　源于此，厚交所要求中交地产声名向控股股东借钱利率的订价依据，是否具有公道性，是否存在侵害上市公司和中小投资者好处的气象。中交地产暗示，控股股东方付出借钱均为名誉借钱，无需明晰详细用途，且在存在融资须要性的条件下，控股股东借钱更为快捷、实时，因此利率相对银行贷款较高。

　　债务攀升与开拓项目数目和投资局限增进亲近相干。已往3年，中交地产的土地购买款别离为535.80亿元、388.02亿元、234.37亿元。所持有的房地产项目也由2019年的55个增添至115个，在建及待建面积由928.8万平方米增至1648.67万平方米。制止2020年尾、2021年尾、2022年尾，中交地产的存货为720.3亿元、1089亿元、1069亿元，同比增幅142.25%、51.17%及-1.79%。

　　为缓解债务压力，中交地产在本年3月尾抛出定增方案，拟刊行股票召募资金总额不高出35亿元(含本数)，首要用于投资长沙凤鸣东方、郑州翠语紫宸、武汉中交澄园、惠州紫薇春晓、天津春映海河等5个开拓房地产开拓项目以及增补活动资金10.5亿元。

　　业绩一连低迷

　　2020-2022年，中交地产实现营收123亿元、145.4亿元、384.7亿元，归属于上市公司股东的净利润为3.47亿元、2.36亿元 、3393.95万元，扣非净利润为2115.72万元、-4.32亿元、-1.86亿元。值得留意的是，中交地产的毛利率与净利率一连下滑。个中，毛利率为26.52%、22.91%、13.43%，净利率为7.28%、5.08%、2.66%。

　　针对业绩低迷，厚交所要求中交地产声名毛利率程度颠簸的缘故起因及公道性，是否与偕行业可比公司同等，公司策划是否正常，是否具备一连策划手段，对公司一连策划倒霉的影响身分是否一连存在，公司已采纳的法子及相干法子的有用性等。

　　中交地产暗示，2022 年毛利率较 2021 年度呈现大幅低落，且低于偕行业可比公司，首要起因于受到新旧项目结转的影响，早期拿地且开拓的多少高毛利项目于2021年度根基齐集结转完毕，跟着连年来新开拓的项目进入结转周期，受市场调控以及本钱端拿地相对较高档影响所致。

　　从召募资金投向的5个项目来看，净利率也不高。个中，长沙凤鸣东方8.27%、郑州翠语紫宸6.60%、武汉中交澄园4.58%、惠州紫薇春晓12.29%、天津春映海河6.62%。

　　必要指出的是，近三年，中交地产的少数股东损益在净利润中的占比一连晋升，为61.22%、68.12%和 96.68%，这首要是由于中交地产通过与其他房企相助开拓项目得到收入。以2022年为例，新增房地产项目11个，仅有3个项目是持股100%，别的项目持股最低19.20%，最高51%。

　　谈及公司将来的业绩，中交地产指出，本钱用度和减值丧失等倒霉身分存在必然一连性，少数股东损益身分短期内仍具有一连性。