中交地产177页公告回复深交所问询函：连续3年净负债率超280%，定增投向的5个“保交楼”项目均盈利

　　已往3年净欠债率别离到达317.70%、284.61%、280.23%。

　　4月26日晚间，中交地产（SZ000736，股价13.26元，市值92.21亿元）以一份177页的通告回覆厚交所问询函。此前的4月10日，关于35亿元定增方案和年报利润大幅颠簸，厚交所向中交地产发出四大类、多达8页的问询函。

　　在这份回覆函中，中交地产披露了近3年的“三道红线”数据，必然水平上回覆了市场对其2022年增收不增利的质疑，信息量极大。

　　持续3年净欠债率超280%

　　作为有数的一度脚踩“三道红线”的央企开拓商，厚交所对中交地产提出了包罗剔除预收款后的资产欠债率、净欠债率、现金短债比等财政指标是否处于公道区间，是否存在房地产项目交付坚苦激发的重大纠纷争议、是否存在大额债务违约、过时，以及是否存在闲置土地、捂盘惜售、炒地炒房、违规融资、违规拿地、违规建树，是否存在资金筹措、拿地拍地、项目建树、已售楼房交付、现实节制人荣誉重大不良舆情等在内的6个题目。

　　在回覆函中，中交地产披露了2020年、2021年、2022年的相干数据，剔除预收款后的资产欠债率别离是82.93%、81.34%、82.25%，净欠债率别离到达317.70%、284.61%、280.23%，现金短债比别离是0.97、0.61、0.41。

　　2020-2022年中交地产“三道红线”指标数据 来历：中交地产通告

　　同期的行业均值别离是，剔除预收款后的资产欠债率71.39%、71.08%、70.44%，净欠债率146.21%、174.46%、138.82%，现金短债比0.89、0.87、1.12。

　　记者寄望到，中交地产此次选取的偕行业可比公司是2019年-2021年度业务收入均值在50亿-500亿元区间的32家公司，包罗大悦城、金融街、滨江团体、宋都股份、台甫城、城建成长、天房成长、华发股份等。

　　2020-2022年偕行业可比上市公司“三道红线”指标数据 来历：中交地产通告

　　对付剔除预收款后的资产欠债率和净欠债率高于偕行业可比上市公司，中交地产把首要缘故起因归结为：第一，股本和成本公积金额较小，上市后较少举办股权融资，归并权益金额较小；第二，因为房地产开拓必要较大金额的资金，多年来公司首要依烂魅债权融资筹集资金，因此，成本布局中欠债金额占比相对较高。

　　陈诉期内，中交地产部属子公司重庆中交西南置业有限公司开拓的中央公园项目、重庆中交西园雅集置业有限公司开拓的中交中梁山L15地块项目及中交祥松置业无锡有限公司开拓的宜兴花溪山项目，因受外部情形身分影响存在未能按商品房预售条约约定的交房日期举办交付。

　　中交地产暗示，针对延期交付的气象，相干项目公司已通过宣布或邮寄延期交付关照等方法与业主举办雷同。制止今朝，上述相干房地产项目已实现交付，不存在房地产项目交付坚苦激发的重大纠纷争议等环境。

　　另外，《逐日经济消息》记者寄望到，中交鑫盛贵安新区置业有限公司和重庆嘉熹房地产开拓有限公司，存在高出国有建树用地行使权出让条约约定的动工开拓日期满一年今朝仍未动工开拓建树的气象，但因为拆迁或尚未取得施工容许等缘故起因，两家公司涉及的地块并未被认定为闲置土地。

　　低毛利项目进入结转周期

　　按照问询函，2020年-2022年，中交地产扣非归母净利润别离为2,115.72万元、-43,239.07万元及-47,129.89万元；毛利率别离为26.52%、22.91%和11.45%；公司别离向控股股东借钱1,035,920万元、1,398,773.07万元和398,158.17万元。

　　对付毛利吃亏的题目，中交地产提到，连年来公司营业首要齐集地之一的华东地域如宁波、苏州等都市土地市场竞争较为剧烈，同时北京项目有所增进，拿地本钱有所抬升，跟着前期较早拿地并开拓的高毛利项目慢慢结转完毕，受到前述市场身分影响的低毛利项目进入结转周期，毛利空间有所收窄。

　　2020-2022年中交地产毛利润等数据 来历：中交地产通告

　　中交地产表明，2020年-2021年度结转的多少高毛利主力项目（首要是拿地且开拓较早的低本钱项目）于2021年度根基齐集结转完毕，好比昆明中交俊丽雅郡在2020年根基结转完毕，长沙中交中央公园在2021年根基结转完毕，昆明中交金地中央公园也靠近尾盘。2022年结转面积较多且孝顺收入金额较大的项目首要是连年来新开拓的项目，受前述贩卖端和本钱端身分叠加影响，该等项目毛利率有所低落，好比北京亦庄橡树湾毛利率为13.91%，北京上东郡为共有产权房毛利空间有限。

　　另外，最近3年，中交地产的土地本钱占比别离为33.56%、43.87%和56.22%，土地本钱占比明显进步；毛利率别离为26.52%、22.91%和13.43%，泛起降落趋势。

　　中交地产在回覆函中暗示，连年来公司前期土地获取本钱较高的部门低毛利项目结算占比慢慢进步，因此，尽量业务收入和毛利润泛起增添趋势，但毛利润增添速率缓于业务收入增添速率。

　　中交地产的开拓项目实施项目公司制，差异持股比例的项目红利环境存在差别。部门持股比例较高的项目存在吃亏，部门持股比例较低的并表项目红利环境较好，因此，最近三年并表少数股东损益金额占净利润金额的比例别离为61.22%、68.12%和96.68%，占较量高。

　　定增投向的5个“保交楼”项目均红利

　　本年2月23日晚间，中交地产通告称，拟向包罗控股股东中交房地产团体（以下简称地产团体）在内的不高出35名（含35名）切合中国证监会划定前提的特定工具刊行股票，召募资金总额估量不高出35亿元，首要投向长沙、郑州、武汉等地的5个“保交楼、保民生”住宅项目。

　　个中，地产团体拟认购股票数目合计不低于本次刊行现实刊行数目的30%，别的股份由其他刊行工具以现金方法认购。据此，地产团体认购金额将不高出17.5亿元。