专访｜新型城镇化方案会对房地产带来哪些影响？城市群和县城如何发展？(2)

冯奎：房地产，特别是住宅话题的讨论，历来受到不合 的立场合 影响。在追求配合 富足的政策目标下，新市民、年轻人的住房问题，会获得 越来越多的重视和存眷 ，会成为政策的核心 。这意味着赞助 新市民、年轻人落户城镇的住房制度支配、家当 成长 模式、产品 开拓类型等，是未来住宅市场成长 的核心 问题。比如 ，保障性租赁住房供给 现在是各城市推动住宅成长 的重点，就是因为契合了政策偏向 与市场需求。

如果将城镇化分成上下两个半程，在上半程，城镇化迅速成长 带来了新建住宅范围 体量的激增。但进入下半程后，这个逻辑产生 了重要变更 。2021年中央经济工作会议首次提出房地家当 “探索新的成长 模式”，这是和新型城镇化直接相对应。房地产新成长 模式是什么，还在探讨，我认为有三个“量”至少值得存眷 ：一是重视存量，就是要进一步通过挖掘和应用 住宅存量解决住房问题；二是重视流量，就是重视流感人 口的住房消费特征、消费能力和习惯，重点解决进城农民工和年轻人进城的“第一个家”的问题；三是重视质量，就是充分 应用 绿色、科技的手段，改良 栖身 品质，引领住房消费以及与之相关的一系列消费的提档升级。

“城市群是城镇化的主体，县城将获得成长 新动能”

财联社：《规划》强调培育成长 都会 圈，目前城市群、都会 圈的成长 积聚 了哪些有效经验，还有哪些处所 要进一步完善？

冯奎：京津冀协同成长 、长三角一体化成长 、粤港澳大湾区扶植 等区域重大战略深入实施，城市群和都会 圈持续 成长 壮大，创造 了一系列经验。但城市群、都会 圈在中国城镇化成长 中，仍属于新生事物，在筹划 、扶植 、治理等方面，需要完善的处所 许多 。

比如 ，从筹划 来讲，不合 的城市群、都会 圈在国度 经济地舆 中应有自身功能 、特色，并不克不及 都以东部蓬勃 的主要城市群、都会 圈作为标杆，去照搬“领头雁”的指标体系。从扶植 来讲，应依据 核心 城市与重点城市不合 的定位功能 以及它们之间的“匹配”关系，确定差别 化的扶植 构造，要形成不合 特色大大小 小、高高低 低的“山头”。从治理模式来讲，行政区治理与经济区治理这两种治理模式，需要在城市群、都会 圈地区 叠加涌现 。这带来了庞杂 的选择，有的处所 协调难度与成本明显加大，但关系城市群都会 圈的一些症结 问题多年进展不大。

财联社：你刚提到，“以县城为重要载体的城镇化”是此次《规划》的亮点之一。对于“十四五”期间的县域经济成长 情况，你的预判是怎样的？

冯奎：本世纪的头20年，总的来说，以超大、特大、大城市为引领，城市群都会 圈获得 一定成长 ，奠定 了国度 城镇化的空间形态基本 。但其中，也确实存在一些问题，主要是各类城市都有成长 不充分 的问题，城市之间存在协调不敷 、协同不足的问题，尤其是大、中、小城市和小城镇涌现 了各自的“城市病”“小城镇病”。

这次筹划 提出，超大特大城市中心城区非核心 功能 有序疏解，大中城市功能 品质进一步提升，小城市成长 活力 赓续 增强，以县城为重要载体的城镇化扶植 取得重要进展，总体上是要寻找城市协调成长 之路，达到 “各美其美”“美美与共”的高质量状态。总体上来说，县域经济，尤其是县城将获得成长 的新动能。但县域和县城类型多样、差别 极大，能否成长 起来，要进行具体剖析 。预计“十四五”末，县域和县城的分化可能比现在加倍 严重，比如 有的县城融入都邑 绵延 区，与中心城市连成片；有的县城可能要进行功能 和构造调剂 ，走加倍 紧凑的成长 之路。