物企转型FM还有机会吗？这家典型企业给出的启示 | FM系列研究②

FM营业市场空间辽阔，物业处事是FM营业中的一环，那么物企可否转型FM营业，FM营业成色几许，转型FM营业怎样拓展客户，又存在哪些风险呢？

本期将以海内典范FM提供商特发处事为例举办分解，辅佐企业判定FM营业的可行性、相识当前企业FM营业的成色、拓展思绪以及存在的风险等，为物企转型FM营业提供参考和依据。

从特发处事成长过程

看物企转型FM供给商的可行性

特发处事的成长过程首要分为三个阶段，从这三个阶段的成长来看，企业已从物业处事提供商乐成转型成为FM提供商。

第一阶段（1993年-2014年）：以物业打点处事为主。特发处事是深圳特发团体旗下物业打点公司，创立与1993年。2015年早年特发处事和大都物企一样提供物业打点处事，个中华为和阿里也是其客户。

第二阶段（2015年-2018年）：转型FM供给商，主攻头部互联网企业及当局政务处事。2015年开始，企业策划模式转变，5月中标武汉东湖开拓区政务处事中心当局购置民众处事，并于8月创立政务公司，11月中标华为一体化物业处事项目。同年12月特发处事完成殽杂全部制改良。2016年企业中标阿里巴巴总部园区、湖畔大学等项目，2018年成为腾讯处事商。

第三阶段（2019年至今）：注重差异行业新兴客户拓展，同时深度开拓已处事大客户。在新客户拓展方面：特发处事2019年中标盛趣游戏公司物管项目、医药界“独角兽”药明康德(603259)项目，2020年成为字节跳动供给商、中标祥瑞汽车杭州湾研发总部二期物业处事项目、涂鸦科技总部项目；2021年中标快手智能云乌兰察布数据中心园区物业运维项目。新客户拓展从原有互联网行业向游戏、医药、汽车等更多行业延长。在已处事大客户深度开拓方面：特发处事2020年中标华为华南地域、华西地域、华北地域3个标段的云数据中心运维处事、华为坂田基地ABCDKY园区的装备办法维保、安详守卫和洁净营业；2019年中标蚂蚁金服团体环球运营总部园区，2022年中标菜鸟收集总部新园区项目等。华为、阿里两大客户处事深度更深。

从特发处事策划

看FM营业成色

从收入布局上来看，特发处奇迹务首要包括综合物业打点、政务处事、增值处事和其他营业，个中综合物业打点及政务处事均属于FM营业。2019年综合物业打点处事和政务处事总占比均在95%阁下，由此望见，特发处事是典范的FM提供商。

特发处事2015年转型FM营业，2016-2021年5年时刻企业业务收入实现3.6倍增添。2021年企业营收达16.9亿元，相较于2020年的11.09亿元，同比增添53%，营收增幅创近五年新高。首要缘故起因是特发处事在政务、医院、港口管养等重点业态上取得打破，港口管养营业、都市管家处事在内的新拓展项目孝顺的收入及2020年项目翘尾孝顺的收入。2022年上半年企业实现营收9.4亿元，同比增添21%。

整体来看，特发处事营收量级在上市物企中仍属于尾部企业，除2021年外营收增速外根基与上市企业均匀增速持平。

从毛利率示意来看，2016年-2022年上半年特发处事毛利率泛起急剧下滑趋势，2022年上半年毛利率降落至13.8%，较2016年（24%）降落高达10.2个百分点。毛利率的降落首要是由于陈诉期内市场竞争愈加剧烈、疫情减免政策已慢慢到期、物业行业人力本钱不绝上升致使各营业毛利率回归理性程度。

对比毛利率的急剧下滑，企业净利率示意相对安稳，2016年-2020年上半年企业净利率根基保持在8%阁下。2021年以来略有下滑，截至2022年上半年企业净利率下滑至最低程度6.6%。

与国际企业对比，特发处事毛利率、净利率示意尚可。2017-2022年爱玛客均匀毛利率、净利率别离为9.6%、1.0%，同期特发处事别离为18.8%、7.7%，较爱玛客别离跨越9.2个百分点和6.7个百分点。

从特发处事客户拓展

看FM营业拓展思绪

一、前五大客户营收占比高出7成，客户跟从计策锁定优质大客户

从客户布局来看，特发处事大客户计策明明，2021年前五大客户合计贩卖金额为12.8亿元，占比高出75%。

果真资料表现，华为是特发处事第一大客户，阿里为仅次于深圳市人民当局港口办公室的第三大客户。企业大客户跟从计策首要浮现企业对大客户的营业跟从和地区跟从两方面。

以华为为例，在营业的跟从上，特发处事自1999年开始处事华为以来的23年间，营业内容不绝迭代，1999年-2014年以基本物管处事为主，2015年开始慢慢涉及园区的FM营业，2020年企业营业再次扩展，中标华为华南地域、华西地域、华北地域3个标段的云数据中心运维处事。2021年应企业需求，新增中标自动驾驶测试司机与车辆打点处事。

在地区的跟从上，特发处事的对华为的跟从不只表此刻海内各个都市的跟从，同时还表此刻华为外洋营业的跟从上。2017年 6月，特发处事旗下特发技能刚果金有限公司（CONGO TEFA TECHNOLOGIE SARL）在刚果金都城金沙萨市正式注册创立，并乐成中标华为刚果金有限公司基地的IFM综合办法打点处事项目。2022年9月，特发处事宣布通告称，公司拟以自有资金在安哥拉罗安达市设立全资子公司“特发处事安哥拉有限公司”。本次投资为钱币出资，拟投资金额1000美元（以最终现实投资金额为准）， 策划范畴为物业打点处事。特发处事在答复投资人提问时称，公司今朝在安哥拉设立的外洋全资子公司和非洲刚果金设立的全资子公司，均首要承接华为在内地自建基地的IFM处事项目。

不管是营业跟从照旧地区跟从，其最终方针均是为了满意客户差异新增的需求、进步客户满足度，从而增进客户黏性、晋升企业营收孝顺率。

二、新增拓展差异行业客户，晋升抗经济周期属性

从国际FM提供商爱玛客的客户所属行业来看，包括了教诲、医疗康健、体育、娱乐及惩教、贸易及家产等多个行业，经济下行周期下，富厚的客户范例极大地低落了经济对企业收入的影响。

近几年来，特发处事颐魅正大力大举拓展新兴行业头部企业，个中包罗兽盛趣游戏、医药行业独角兽企业药明康德、祥瑞汽车等传统行业企业，同时也包罗字节跳动、涂鸦科技、快手新兴科技互联网和短视频企业。