深圳楼市迎暖冬 成交飙升卖家违约抬头

　　“各种利好消息频出，店里每天都有成交。很多业主看到市场变好就反价，或者索性撤盘不卖。”在福田景田片区从事房产中介工作的黄经理告诉记者，“之前有很多房源挂了大半年都卖不掉，现在基本上都卖掉了，涨价一二十万，也可以脱手。”

　　目前的深圳二手房市场，存在这么一幅画像：有置业者焦虑，豪宅认定标准改变后省下的税费其实转嫁到自己身上；有业主纳闷，自己的房子价格怎么没什么变动；有部分业主暗暗揣摩，怎样以合理的理由、较低的违约成本，撕毁已签的合约。

　　2015年4月之后，深圳房价暴涨后一度爆发业主违约潮，引发买家集体上访要求强制过户，这是楼市火爆时期的一种“现象”。如今，这种“现象”又再度出现。信荣房地产律师团队首席律师张茂荣表示，最近在众多利好政策刺激下，业主违约现象再度出现，以该团队接访案例来看，就有卖家已收取买家30万定金仍毁约不卖的案例，而且不是个案。

　　深圳楼市为何走出独立行情？

　　近段时间以来，深圳房地产市场的表现与全国多数城市特别是其他一线城市形成鲜明对比，北上广二手房销售价格持续下降，只有深圳走出了一波上涨行情。此外，贝壳研究院的数据显示，25个重点城市中有20个城市近一年来挂牌均价出现下跌，但深圳二手房近一年来维持小幅上涨势头。

　　不过，记者发现，到目前为止本轮深圳楼市的火爆程度与2015年相比还是有所区别。2015年整个深圳市场是价格普涨，但目前还只限于局部二手房市场出现明显上涨，例如城市核心区、优质学位区等，布吉、坪山等较为偏远地区的二手房市场和新房市场表现仍较为平稳。

　　陈松是一名职业投资人，曾在南山一家大型房企担任营销总监，浸淫深圳房地产市场十几年。在他看来，深圳楼市有这样一个特点：房价对市场的信号反应历来非常敏感，只要政策稍有放松，此前按压的需求就会爆发。“2016年以来深圳的房地产市场调控，并没有导致房价出现明显的向下调整，只是住房销售量急剧下降。而销售量下降，价格没有出现明显下跌，这在很大程度上意味着市场还是存在投机炒作，能租就先不卖，也表明多数深圳的置业者对房价上涨的预期没有发生改变。”他说。

　　美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，四个一线年可以说是获得利好政策最多的城市，而且是利好一个接着一个，对楼市成交有比较明显的促进作用，对于房价形成了持续的支持作用，所以无论成交量还是成交价格都表现不错。

　　深圳楼市的另一个现象，就是总给人“钱多”的感觉，背后离不开一些置业者和投资者利用高杠杆资金进入楼市。深圳统计局此前公布的2018年统计数据显示，深圳居民杠杆率达到创纪录的144.4%。对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“很多人认为楼市或迎来反弹，但我认为幅度会非常小，根本原因是当下的楼市还想往上走，但购买力大环境、杠杆助推器与2015至2017年不可同日而语。”

　　现在的行情，让许多深圳置业者想起2015年。不过，“房住不炒”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的政策导向屡屡被强调，深圳市政府进行“二次房改”，握在手里的保障型住房和“限价”的土地，成为稳定市场的筹码。深圳楼市的独立行情会走多远？让我们拭目以待。