“中小型”物企鲁商服务上市首日破发、跌超25%，关联公司贡献超九成营收

　　距离首次递交招股书371天后，鲁商办事 (HK:02376)终于在7月8日正式上岸 港交所，成为山东省首家在香港上市的物业治理 公司，也是山东省商业团体 有限公司（简称“鲁商团体 ”，附属 于山东省国资委）旗下的第三家上市公司。 

　　早间开盘，鲁商办事 仅报5.01港元，较全球发售价5.92港元跌15.37%；此后鲁商办事 股价整体走低，最高跌幅至26.86%；截至早间收盘，仅报4.42港元，跌25.34%。 

　　同花顺问财数据显示，鲁商办事 早间收盘25.34%的跌幅，领跌港股58只物业股。

　　鲁商办事 最初在去年7月2日首次向港交所递交招股书，届满六个月后，该版招股书显示为“失效”状态（点击查看往期报道：鲁商办事 赴港IPO）。 

　　紧接着的本年 1月中旬，鲁商办事 再次向港交所递交招股书，之后在6月21日，鲁商办事 通过聆讯。 

　　鲁商办事 聆讯后资料集显示，公司于2006年从山东省起家，2009年业务拓展至北京区域。成立初期，鲁商办事 由银座商城掌握 ，后者公司由鲁商团体 持股90%。之后在2008年厘革为鲁商团体 旗下的房地产上市公司鲁商成长 (SH:600223)全资持有。 

　　在上市重组的历程 中，鲁商成长 将其持有的鲁商办事 4.9%的股权，转让给旗下全资子公司鲁商立异 ；转让完成后，鲁商成长 对鲁商办事 的持股比例降至95.1%，但仍为控股股东。至此，鲁商团体 、鲁商成长 及鲁商立异 依据 上市规矩 成为鲁商办事 的一组控股股东。 

　　鲁商办事 的盈利能力保持 稳定，2019年—2021年，总营收由3.21亿元增至5.83亿元，年内利润由2893.4万元增至7701.7万元，复合年增长率34.7%、63.2%。 

　　上述期间，鲁商办事 的整体毛利率分別为17.4%、19.8%及25.4%，也涌现 逐年增长趋势。 

　　不过 ，鲁商办事 对母公司及接洽 关系 方的“依赖症”十分明显。截至最新的2021年，鲁商办事 来自接洽 关系 方的营收为5.31亿元，占比高达91.1%。同期，来自自力 第三方的营收为5167万元。 

　　来自接洽 关系 公司的订单虽较为稳定，但无论是范围 、构造地区 、业务场景的拓展空间都相对有限。 

　　鲁商办事 也在积极拓展自力 第三方业务，公司来自自力 第三方开拓商的物业收入占比由2019年的1.3%增至2021年的8.1%；在管建筑面积占比则由0.2%大幅增加至41.7%。 

　　但截至最新的2021年末，鲁商办事 的整体范围 仍十分有限，在管建筑面积为2290万平方米、已签约总建筑面积2618.1万平方米，在物管圈只能算得上是“中小型物企”。 

　　此外，由于存在地区 限制，鲁商办事 在管物业约一半位于山东省三四线城市，省内项目单价为1.64元（月/平方米，下同），省外项目单价则为2.2元；且大部分 在管商业物业为中低端项目，导致其物业费用单价较低。 

　　这在很洪水 平 上限制了鲁商办事 的议价能力，且鲁商办事 的物业单价水平也低于同行。2019年-2021年，鲁商办事 的物业费单价仅为2.2元、1.8元、1.7元，整体涌现 下降趋势。 

　　而同期，聆讯后资料披露的总部位于山东省的物业百强企业，物管费用单价分手 为3.7元、3.5元、3.5元，几乎是鲁商办事 的两倍且保持 稳定。 

　　不过 ，在鲁商办事 看来，物管费用较低有利于其扩张 物业组合以获取更多自力 第三方开拓的物业。其披露，2019—2021年公司第三方开拓物业的中标率由20%上升至44.7%。 

　　但需要注意的是，鲁商办事 在2019和2020年来自自力 第三方的物管业务实际涌现 了吃亏 ，毛利率分手 为-7.7%、-15.2%，直到2021年才转正至16.3%。 

　　随着胜利 上岸 资本市场，提升运营效率及改良 业务类型，并通过收并购来实现范围 扩大 ，成为鲁商办事 最主要的偏向 。 

　　聆讯后资料也显示，鲁商办事 此番上市最高募集资金约为2.64亿港元，其中约60%将用于战略合作、收购及投资以扩张 业务范围 及多元化物业组合。