向新而越，重塑价值，美的置业持续构建可持续发展新模式

　　8月19日，美的置业（3990.HK）召开2024半年度业绩发布会。在房住不炒的长效机制下，积极探索房地产发展新模式，建设好房子，提供好服务，是推动房地产行业高质量发展的必经之路，也是企业寻求发展新空间的必然选择。

　　一、基本盘稳健：融资保持优势，偿债压力较小

　　8月16日晚间，美的置业（3990.HK）公布2024半年度业绩报告。上半年，美的置业实现合同销售总额202亿元，公司营业收入251亿元，净利润为5.96亿元，保持正向盈利。上半年，美的置业净负债率为50.1%，现金短债比1.26，剔除预收后的资产负债率为67.8%，稳步维持绿档水平。

　　凭借稳健基本面、财务审慎的优势，美的置业主动优化负债结构及保障充足的流动性，保持低杠杆、安全性，并有序布局偿债计划。截至报告期末，公司一年内到期有息负债人民币90.8亿元，月均还债仅人民币7.6亿元。报告期内，现金总量135亿元，偿债压力较小。

　　得益于优良的企业资质和高信用价值，公司屡获资本市场青睐，赢得了众多主流机构在资源赋能和信用价值上给予的坚定认可和强大支持。2024年半年度累计发行三期共计41.4亿元中期票据，融资渠道保持通畅。同时，公司加权融资成本较上期下降15BP至4.54%，具备持续低成本融资能力。

　　二、推进变革进行股权重组：现金替代每股5.9港元，市盈率20.82倍

　　美的置业自2018年于香港联交所上市以来，在上市平台的助力下，集团各项业务得以快速发展，且财务状况保持健康稳定。但历史的业绩不代表未来的可能，为减少负债及与房地产开发业务的重资产属性相关信用风险，在控股股东的大力支持下，集团拟将全资持有的房地产开发业务产权线从上市公司重组至控股股东，重组交易方案采用实物方式分派。基于《上市规则》标准，特别股东大会将于9月2日召开。公司此举是为降低债务水平及信用风险、业务模式重心转移至轻资产属性并保留集团价值重估，未来将构建围绕房地产开发全价值链的低杠杆、轻资产的综合实力，持续探索房地产发展新模式。

　　美的置业拟将房开业务重组到附属公司（“私人公司”），后将私人公司股权以实物形式向全体股东进行分派，同时提供现金替代方案即每股5.9港元，现金替代的市盈率为20.82倍，远高于市场可比公司，且较6月23日公告前最后交易日收市价每股3.75港元溢价57.3%。

　　此次重组，为控股股东及置业集团主动拥抱变化的举动，在行业变革深水期，不断探索、不断创新，在“房住不炒”理念下，探寻新的发展空间和经营模式；是在房地产行业下行周期中，美的置业为做好长期化解债务风险的准备，在有序化解债务的同时，推动公司战略转型——化解债务杠杆，履行企业责任和社会责任，主动作为，做好经营，稳扎稳打，为未来积蓄能量。

　　三、回归经营：注重产品及服务，高品质兑现用户承诺

　　经重组后，美的置业将无需背负大额债务，且依托于快速去杠杆，真正意义上回归经营。依托涵盖物业设计、开发、规划建造、销售等的房地产开发资产的全链条开发管理能力，进一步瞄准如何制造“好产品、好价值”的新课题，以科技、健康、节能为导向，稳扎稳打深化经营基本功，向制造业学习，向专业的精细化经营管理要生产力。

　　如何低成本、高效率做出客户心动的好房子，是未来企业真正的竞争力所在。好产品不是一次性极致完美，更多是靠时间的“复利”、持续迭代、持续提效。本集团将抓住市场结构性缺口，以“产品驱动，成本领先”作为产品与经营下一步的突围方向，稳扎稳打形成公司能力致胜、模式取胜的新路径。同时坚守以客为尊原则，强化识别客户核心需求的能力，以更合理成本、更高的效率落地满足客户核心需求的产品。

　　良好的财务基本盘是企业可持续发展提供的重要保障，项目系统化的管控，可有效保证了全盘的交付节点，能够实现如期甚至是提前交付。2024年上半年，美的置业秉承长期主义理念，“交付力”水平持续领先，提前和如期交付超2.6万套，其中34个批次实现提前交付，客户交付满意度位列行业第一梯队。同时，公司始终坚持从客户视角出发，推动服务质量改善，不断提升新业主的交付体验，以匠心兑现美好家的承诺。

　　美的置业不仅保证交付节点，更着力于提升工程质量、服务能力。在客户高满意度的背后，是因为公司将品质力、交付力和服务力置于重中之重，重视社群及用户品牌打造。坚持从客户视角出发，推动全周期服务质量的改善，为行业提供可信赖的发展样本。

　　四、重塑企业价值链：围绕“好房子”，探寻房地产发展新模式

　　未来，美的置业将构建“开发代建 物管服务 资产运营 房地产科技”的业务模式，业务实质并未发生改变，且将更聚焦于民生实业，以低杠杆、轻资产的方式继续深耕房地产开发全价值链，积极探索房地产新模式，为社会创造更大的价值。

　　物管服务方面，美的置业扎实住宅基本盘，锚定住宅服务、产业园服务、医院服务三大核心业态，并孵化增值赛道，聚焦精力构建全生命周期的服务力，并逐渐由内向外锻造市场化的竞争力。2024年上半年，美置服务服务合约面积9218万平方米，第三方业务占比达20%，客户感知满意度位居行业前列。报告期内，非住宅业态合约面积约1100万㎡，合约收入约3.2亿。借助控股股东的强大产业链资源优势，物管业态从住宅业务延伸至产业园区、医疗康养等领域。公司通过优化现有服务标准，培育招商运营、后勤服务等运营能力，加速突破市场化拓展。

　　基于国内建筑工业化升级及房地产行业价值链深耕大背景，美的置业布局睿住发展作为持续培育的房地产科技赛道。报告期内,睿住发展实现营业收入6亿元，签约金额6亿元，第三方占比达100%。在国内房地产发展周期的影响下，睿住发展预见性地调整产品及市场策略，积极布局港澳及海外发达国家市场，围绕调结构、拓市场、建能力、促融合推动产业健康发展，形成数字化、绿色建筑工业化的高质量可持续发展模式。

　　小结

　　当前，房地产行业仍深处大周期底部区域震荡，穿越周期是每家企业面临的重要挑战。未来，美的置业将专注于轻资产性质、专业化服务导向的业务，凭借在房地产全价值链深耕多年的专业积累，实现更高的利润率水平和更科学的发展模式。

　　经重组后的美的置业更具备可持续性的商业模式，一直以来务实且有足够韧性的企业文化、控股股东的支持与担当，都足以成就一个更好、更值得期待的上市公司。