左手卖楼、右手退地，被担心ST的华侨城走到减法死胡同

　　在连续卖项目后，华侨城又开启退地的措施。近日，华侨城公告称，政府部门拟对华侨城旗下位于武汉市洪山区的TOD项目土地（约105亩）进行收储。两块地是2018、2019年华侨城分别竞得。按照土地出让政策，此番退地华侨城将承担一定比例的违约金。至此，今年内已经连续亏损两年半的华侨城，通过卖盘与退地，挽回了部分流动性。然而主营业务上的不作为，让投资者也不断提出“是否会被ST”的担忧。尽管董秘回应称“公司不满足退市风险警示和其他风险警示的条件”，但也承认公司持续经营能力不存在不确定性。 

　　在主题公园圈地、房地产反哺的模式走不通后，华侨城的未来还没看到。

　　退地与卖盘同行 

　　这块即将被地方政府收回的地块位于武汉市洪山区杨春湖高铁商务区，该地块收储土地面积约为105.32亩，属华侨城旗下的全资子公司——天创公司所有。 

　　天眼查信息显示，天创公司于2020年成功获取了洪山区杨春湖高铁商务核心区的一地块，该地块地价高达52亿元，占地面积约为14万平方米。 

　　对于此次土地收储的具体金额，华侨城方面表示，将依据武汉市土地整理储备单位委托的第三方土地资产评估公司所出具的土地价值评估结果，并结合政府评估结果和审计意见，最终确定收储补偿金额。 

　　尽管政府收储能够在一定程度上缓解房企面临的现金流动性问题，但业内专家指出，与房地产企业当初购地时市场较为繁荣阶段的价值评估相比，政府评估的最终金额可能会存在显著差异。 

　　合硕机构首席分析师郭毅进一步解释，一方面，土地成本可能会低于市场繁荣期的成本；另一方面，若房地产企业已进行施工，那么在施工进行阶段所涉及的前期工程费用、设计投入及财务成本等，均需与政府进行协商，才有可能实现土地的一次性政府收储。然而，在此过程中，企业前期的各项投入可能难以完全通过政府收储来回收。 

　　退地之前，华侨城便已陆续出售旗下多项资产。据北京商报记者不完全统计，仅在2024年10月至11月两个月内，华侨城已累计转让出售旗下五项资产，总价超过30亿元。 

　　值得注意的是，华侨城出售的资产多为高负债或处于亏损状态的企业。例如，11月7日，华侨城以约2.5亿元的转让底价出售了昆山康盛投资发展有限公司60%的股权。据悉，昆山康盛在2023年的营业收入为1.53亿元，但净利润为亏损3947万元。 

　　在10月，华侨城还转让出售了总额超过26亿元的资产，包括江苏融德置业有限公司、云南文产城市商业文化综合投资有限公司、无锡兆禾文化旅游发展有限公司等四家公司的股权。 

　　针对近期连续出售多个项目的情况，华侨城也给出颇为官方的回应：这是为了进一步优化资产配置、提高资产运营效率，并为公司持续发展注入新的动力。公司坚持以销定建、以收定投的策略，并积极进行资产盘活工作。结合各地“517新政配套政策”、专项债政策，及时与政府、意向方沟通存量商品房、酒店、土地等资产处置盘活事项，在市场价格公允、合理合规的情况下考虑出售盘活。 

　　不拿地的事实和连亏三年的预期 

　　华侨城频繁出售转让资产与退地的背后，是其业绩连续两年半亏损的事实，即将迎来三连亏的预期。 

　　财报显示，2024年前三季度，华侨城实现归母净利润-23.51亿元，相比2023年同期的-33.47亿元虽有所减少，但仍为负值。这也是华侨城自2023年三季度报录得归母净利润为负之后，连续两年保持负值状态。北京商报记者查阅往年年报，2020年、2021年、2022年以及2023年，华侨城的归母净利润分别为126.85亿元、37.99亿元、-109亿元、-64.92亿元。 

　　通过年报数据可以发现，华侨城已在2022年及2023年连续两年保持亏损状态，在2024年中报和三季报中，华侨城又再次录得亏损，也引发了投资者对于华侨城股票是否会被*ST（退市预警）的担忧。 

　　华侨城方面告诉北京商报记者，目前正通过一系列积极有效的经营策略和举措，努力改善财务状况，增强公司的盈利能力和市场竞争力，确保公司的持续健康稳定发展。其表示，按照《深圳证券交易所股票上市规则》（2024修订版）关于被实施退市风险警示或其他风险警示的条件，截至目前，华侨城持续经营能力不存在不确定性，亦不满足退市风险警示和其他风险警示的条件。 

　　不拿地的未来与市值管理的难题 

　　从目前来看，虽然华侨城被ST的风险较小，但为了避免连续三年亏损的情况，华侨城除了变卖资产等方式试图回收流动性外，更给出了被房企看做是鸵鸟措施的——不拿地。记者发现自2023年8月华侨城拿下成都地块后，至2024年10月，并未再获取新项目。然而在2023年，华侨城年内共耗资72.36亿元，新增了4块土地储备。 

　　何时重启拿地？华侨城方面给到北京商报记者的回复中，并未给出明确时间线，仅表示“根据市场情况审慎选择拿地时机”。 

　　不拿地的华侨城虽然短时间内避免了大额支出，但也在用未来的长期发展机会解决眼下的危机，也遭到了投资者的用脚投票。 

　　华侨城的股价自2021年4月达到历史新高10.27元/股后，便经历了持续的震荡下跌，直至2024年8月创下历史最低点1.77元/股，相比股价最高时跌幅近83%。此后，受多轮房地产政策的影响，股价迎来反弹，11月8日达到近期高点3.49元/股，但相较于历史最高位，仍大幅下跌约66%。 

　　作为具有代表性的房企，华侨城早年通过“文旅+地产”模式在市场中占据了一席之地。打造的深圳锦绣中华、世界之窗、东部华侨城、深圳欢乐谷等文旅地标项目深受大众喜爱。2016年，华侨城以35亿元底价竞得南京栖霞区两地块，拟建欢乐谷项目，成交楼面价分别为4180元/平方米和6104元/平方米。随后南京欢乐谷于2020年11月正式开园，配套的大型住宅楼盘翡翠天域项目销售均价2.4万—2.5万元/平方米，销售均价相当于地价的5倍。“文旅+地产”模式为华侨城带来了高额利润。 

　　近年来，华侨城的文旅板块营收却出现下滑。2019—2021年，旅游综合业务营收占比分别为50.42%、52.74%和42.23%，但到了2022年，这一比例已缩水至35.46%，且旅游综合业务毛利率同比降低了8个百分点。这也是导致华侨城在2022年年报中录得上市以来首次亏损的原因之一。