左手卖楼、右手退地，被担心ST的华侨城走到减法死胡同(2)

　　麟评居住大数据研究院高级分析师关荣雪指出，一方面，房地产市场的下行趋势导致华侨城的房地产业务签约销售金额同比下降，公司为适应市场环境、加快销售去化，对部分房地产项目采取了灵活的销售策略，从而带来了一定程度上的价值折损。另一方面，文旅业务的高投入、低产出以及回报周期长的特点愈发凸显，其与地产业务的融合互补效应也逐渐减弱。 

　　管理效率与安全边界 

　　在面对开源渠道尚未明确拓展的现状下，华侨城将节流与提升管理效率作为未来发展的核心策略，这一动向备受投资者关注。投资者互动平台上频繁探讨华侨城的管理效益优化、成本节约及价格策略调整等问题。 

　　针对投资者普遍关心的组织架构繁杂问题，公司董秘在7月透露，公司已顺利完成对超过50个存量在运营项目的管理重组工作。通过剥离运营类项目至欢乐谷、商管、华服、酒店、旅发等五大专业平台公司进行集中管理。 

　　在地产开发领域，华侨城副董事长刘凤喜曾在2022年年报业绩会上表示，公司启动项目公司整合计划，将71个项目公司整合为22家城市公司，管理层级由四级压降为三级，显著提高了管理效率。 

　　然而，尽管采取了一系列调整措施，华侨城的营业总成本并未显著下降。2024年第三季度财报显示，相比2023年同期，华侨城的税金及附加、销售费用、管理费用有所降低，但财务费用增加了约4.42亿元。 

　　值得注意的是，华侨城在追求管理效率提升的同时，主题公园项目也面临着安全挑战。2023年和2018年，深圳欢乐谷主题公园分别发生安全事故，其中2023年的“雪域雄鹰”弹射过山车事故造成28人受伤，直接经济损失397.5万元。调查结果显示，事故主要因设备发射区螺栓疲劳断裂、维修人员技能不足等问题造成。 

　　因此，华侨城在持续优化管理架构、提升管理效率的过程中，必须同等重视安全管理和业务运营的双重优化。这不仅是管理效率的提升，更是业务稳健运营和安全边界稳固的关键所在。 

　　同样以主题公园为主要经营手段的迪士尼，也面临着主题公园利润下滑的挑战。根据迪士尼发布的2024财年第四季度及全年财报，其迪士尼体验业务在四季度的收入增长1%，达到82.4亿美元，但营业利润却下降了6%，至17亿美元。然而，得益于娱乐业务的强劲推动，特别是《头脑特工队2》和漫威《死侍与金刚狼》两部大热电影的成功，迪士尼全年业绩同比增长了3%，为内容销售、授权及其他业务贡献了3.16亿美元的营业利润。 

　　显然，迪士尼凭借其丰富的IP库以及围绕IP打造的一系列周边产品（如电影、手办、公仔等）实现了业务的持续增长。而相比之下，华侨城旗下的欢乐谷主题公园IP却长时间未得到更新，这在一定程度上降低了其商业价值。 

　　易居研究院副院长严跃进分析称，文化旅游领域近年来的变革速度极快，其中，淄博、哈尔滨等地在近两年的表现尤为典型。消费旅游市场的规律需持续密切关注，同时，诸如迪士尼等优质的传统旅游项目更加受到消费者的青睐。这一趋势对于历史悠久的文化旅游企业而言，意味着必须不断研究并探索新兴的旅游消费市场需求。 

　　在主题公园圈地、房地产反哺的模式走不通后，如何破局成为华侨城面临的严峻挑战。中国城市房地产研究院院长谢逸枫分析称，从破局的可能路径来看，华侨城首要之举是迅速销售房源，通过高性价比的方式实现销售回款，以快速回笼资金。其次，华侨城应考虑出售所持部分股权，或引进第三方投资，以进一步缓解资金压力。再者，拓展新的融资渠道也是关键一环，通过多样化的融资方式获取更多现金流。 

　　北京商报记者 王寅浩 李晗