湖北县域房地产市场转型发展观察:小城楼市何以＂逆生长＂
在新发展格局与新型城镇化双轮驱动下，湖北县域房地产市场悄然上演了一场“逆势突围”。数据显示，2024年，湖北省新建商品房销售面积同比增加0.5%，增幅位居全国前列，省内多个区县的楼市成交量创下历史新高。不单纯依靠短期刺激政策，以供需再平衡为根本，实现民生与经济的共生共赢……在人口返乡创业的热潮中，湖北县域楼市逐渐走出低谷，成为区域经济增长的新亮点。
“返乡潮”催生“安居热”
在湖北省阳新县城东新区“尚书院”楼盘的售楼部里，“川妹子”兰双的购房故事被工作人员反复讲述。兰双曾经是众多“阳新鞋匠”中的一员，去年她和丈夫结束了长达十余年的南下打工生涯，回到家乡后，在阳新县工业园找到了新工作。
考虑到孩子上学的便利性，以及能和老人团聚共享天伦之乐，兰双两口子果断在阳新县城购置了房产。“孩子上学近，老人能团聚，生活总算是定下来了。”兰双质朴的话语，真实地反映出当地县城楼市回暖背后的民生诉求。
阳新是湖北劳务输出大县，在30万外出务工者中，近三分之一从事制鞋工作。近年来，随着当地“城镇与产业双集中”试点工作的稳步推进，城东新区迅速崛起，成为当地产城融合的新高地，鞋业产业园吸引了超4万名“阳新鞋匠”回流。
过去，“外出打工”几乎是湖北县域人口的普遍选择。如今，“返乡安居”正逐渐成为新的趋势。在构建新发展格局的大背景下，湖北通过产业升级与政策引导，为外出的游子铺就了一条回乡之路。近年来，湖北每年新增返乡创业人口6万多人，“返乡潮”不仅带来了人口红利，更激活了县域楼市的“一池春水”。
蛇年春节期间，湖北全省17个市州同步开展“春节返乡安居购房季”活动，各地通过“大数据 铁脚板”线上线下摸排返乡置业需求。活动期间，全省30万套房源参与促销，成交5.1万套、593万平方米，带动今年1至2月新建商品住房销售同比增长30%。
产业结构的持续升级，为当地创造了大量的就业机会。湖北省天门市6个纺织服装产业集聚区吸引了数万工人进城，湖北省宣恩县通过退役军人适应性培训推动创业群体不断扩容。越来越多的人在县城找到了稳定的工作，“家门口就业”从美好愿景变成了现实。
“人随产业走，住房随人动。”天门市住房保障服务中心主任苏拥军在工作中观察到，政策的支持使得产业工人购房意愿增强，在一定程度上促使购房主力发生了转变。
“返乡潮”还撬动了“家庭式迁移”的住房需求，过去依赖春节返乡期间的“突击购房”，如今已转化为日常刚性需求。阳新县“双集中”试点带动3.8万新增进城人口，当地适合三代同堂居住的大户型商品房备受欢迎；麻城市“青年社区”推出的420套房源受到购买者的热捧，年轻人扎根县域发展的意愿愈发强烈。
“良性基础”预留增长空间
事实上，湖北县域楼市的复苏，有其内在的逻辑与基础。中指研究院华中市场研究中心主任李国政分析认为，湖北县域楼市的突出优势在于稳健的市场管理，长期秉持“低杠杆、稳供需”的发展理念，为后续增长预留了充足空间。
湖北省麻城市堪称“稳健派”的代表，当地积极推行“租购并举”的住房政策，投资2.1亿元建设“青年社区”，投资4.6亿元打造园区“工业邻里中心”，满足了不同群体的住房需求。2024年前三季度，麻城商品房销售面积达到35.9万平方米，增幅位居黄冈市第一。
麻城市住建局相关负责人介绍，当地坚持“以需定供”的原则，每宗土地出让前，都会对人口与产业承载力进行测算，这种审慎的策略，使得市场长期处于“紧平衡”的状态。当返乡潮来临，购房需求得以迅速释放，2024年国庆黄金周，麻城市销量同比激增257%，体现了“蓄势而发”的效应。
此外，湖北县域的房价收入比普遍低于东部沿海省份。以天门市为例，新房均价每平方米约5500元，而当地产业工人的月均收入超过6000元。合理的价格区间，加上收入的稳步增长，让购房者买得起房，开发商也有利可图，形成了可持续的市场循环。
记者还观察到，随着生活水平的提高，消费者对住房品质的要求也越来越高，对“好房子”的追求推动了产品的迭代升级。过去，县域楼盘大多以刚需小户型为主，如今“第四代住宅”成为市场新宠，一些购房者直言：“县城新房的品质也不输一线城市。”
一批湖北县域高品质住宅项目受到关注：麻城市九龙湖云墅项目，140平方米带有“空中花园”的户型深受购房者青睐；武穴市“第四代住宅”项目“武穴天地”创新设计，项目612套房源均标配6米挑空花园，尽管均价达到8000元，看房客仍络绎不绝；黄冈九龙湖云墅以“空中别墅”的概念吸引了大量改善型客户，刷新当地开盘销售记录。
2024年，市场与政策的良性互动，为湖北县域楼市避免大起大落提供了有力支撑，全省房地产市场整体呈现出“止跌回稳”的持续向好态势。湖北省房地产业协会会长潘世炳指出，政策端、供给端、消费端协同发力，政策红利与品质革命形成共振，为湖北楼市复苏提供了坚实支点。
“民生礼包”夯实置业信心
2024年末，湖南安乡人金晶在石首市购房后，随即在社交媒体上晒出6万元补贴凭证照片，并配文感慨道：“外地人在湖北购房也能享受同城待遇！”这张照片，成为湖北综合利用民生支持政策，挖掘潜在购房需求的生动写照。
与以往简单降低购房门槛不同，湖北此轮楼市政策更注重靶向发力。省级层面，湖北推出“15%首付 公积金提额”等系列组合拳；各地市则因地制宜探索实施政策路径：黄冈市黄州区对进城农民叠加多孩家庭补贴最高达12万元；荆门市推出“契税全补 多孩补贴 以旧换新”政策，理论补贴上限超过10万元；恩施州限期购房者，由政府和企业代缴房屋维修资金……各地精心打造“政策工具箱”，做到“一把钥匙开一把锁”。
政策实施效果也逐渐显现。宜昌“十二条新政”实施后，农村户籍购房人数大幅提升，秭归、五峰等西部山区县引导居民向宜昌城区集聚，截至2024年11月，秭归户籍人口在宜昌城区购房累计达1050余套；湖北咸宁素有“温泉之城”的美名，该市春节返乡安居博览会将高品质房源与温泉、滑雪等文旅名片结合，活动期间部分项目日均访客量涨了3倍。
更深层次的变化，体现在政策逻辑的升级上。石首市与湖南省南县、华容、安乡相邻，“南华安”是石首对这些邻近地区的简称。2024年，石首打破户籍限制，对湖南“南华安”三县居民给予同等购房待遇，促进了区域协同发展。
无独有偶，天门市将购房补贴与产业工人技能认证挂钩，既激励了产业工人提升技能，又推动了住房消费；黄冈市在工业园区周边配建保障性住房，解决了产业工人的后顾之忧……这些“微创新”举措的背后，是将楼市政策有机融入城镇化与产城融合的整体布局。
今年1至2月，湖北省新建商品房销售面积同比增长3%，有16个市州、55个县市实现同比正增长，成交量明显放大，全省房地产市场保持“止跌回稳”势头。“政策持续发力与精准营销形成合力，湖北本轮政策目标不再追求短期刺激，而是着力培育可持续发展动能。”湖北省住建厅相关负责人表示，下一步，湖北将继续通过一系列行之有效的政策举措，多途径满足群众的住房安居需求，推动各地市经济高质量发展。