青客赴美IPO，长租公寓魔咒会被打破吗？
抢在蛋壳、自如之前，青客公寓率先迈出赴美上市第一步，预计在11月5日将以QK为股票代于在纳斯达克挂牌上市，成为国内首家在海外递交招股说明书的长租公寓企业。
11月2日，距离上市仅4天，长租公寓服务商青客公寓再次更新了其向美国证券交易委员会递交的F-1招股文件。而这次更新，有一点值得注意——青客公寓选择将这次IPO的发行规模从此前的520万股ADS下调近一半至270万股ADS。也就是说，以每股ADS 17至19美元的发行区间计算，青客公寓的最高募资金额，将从此前的近1亿美元减少至约5000万美元。
还未正式上市，就已经将目标下调一半，这番举动让青客公寓看起来对于赴美上市似乎信心不足。
实际上，根据其招股书显示，青客公寓仍处于巨额亏损状态，选择上市，也是为了补足资金。国内长租公寓领域，大多走的都是烧钱扩张模式，陷入持续巨额亏损、盈利困难的魔咒。此次青客上市，究竟能否打破长租公寓的行业怪圈呢？
想为千万青年人才解决住房问题，青客公寓成行业领跑者
根据资料显示，青客公寓2012年成立于上海，青客寓意青年客人，定位为地铁边、租得起、有管家的青年公寓，立志为1000万青年人才解决住房问题。
自2012年成立后，青客公寓很快拿到了纽信创投的天使投资，并且随后还拿到达晨、赛富、凯欣资本等机构的融资，到2018年C轮融资完成，青客公寓四轮股权融资总规模已经超过了一亿美元。这些融资数据足以说明，青客公寓这几年的发展势头迅猛，资本市场对于长租公寓这一块也还是比较看好。
招股书显示，截至2019年6月30日，青客公寓运营覆盖上海、苏州、杭州、南京、武汉、北京6座城市的总计96854间房间，复合年增长率为114.4%，其中，上海为主要市场，拥有超过6万间房源。拥有如此之多的房源背后，可能是青客公寓烧掉几亿资金之后的结果。
通过跑马圈地，以高价大量租赁个人业主的闲置房源，精心设计装修后出租给青年白领，大部分房子都按照原有房间数出租，同时也会对部分面积较大的客厅隔成房间，也就是我们所说的改造房，打造一个N+1模式。
有人说，青客公寓实际上就是一个二房东的身份，把业主的房子长租下来，改造后再转手租给租客。那么这个二房东究竟有没有把房子都租出去呢？
根据灼识咨询的报告，就总租赁房间价值和数量计算，青客公寓为国内长租公寓运营商的第三位；同时，国内约80%的租客都希望租赁月租金小于2000元的房间，如果以此类房间数量来计算，那么青客公寓位居行列第一。此外，青客公寓2017年和2018年的平均月末入住率为91.6%和92.4%，同样为行业最高。
经过早期粗放式发展之后，长租公寓领域迎来大洗牌，一大批不具备精细运营能力的长租公寓倒下。今年以来，杭州中择房地产、乐伽公寓、君创公寓、、德寓公寓、国畅公寓、诚客快租等多家中小型长租公寓接连被曝拖欠房东租金，资金链断裂。据房东东信息数据统计，目前已经38家长租公寓出现严重经营问题，今年下半年，公寓爆仓数量陡增。
在这样的背景下，青客公寓还能做到行业最高出租率，并且将成为国内海外长租公寓第一股，确实具备先发优势。但同时，这也说明，消费者对于长租公寓还是存在一定的市场需求。
传统租房痛点多，品质化长租公寓成宠儿
一般来说，毕业季也是租房高峰季。根据教育部发布的消息，2019年应届高校毕业生达到834万人，规模再创下新高。这其中，大部分毕业生都面临着毕业租房的问题。
长期以来，国内住房租赁市场的供给主体以个人出租为主，规范化和专业化服务缺失，很大程度上制约了住房租赁市场的发展。租房流程复杂、参与角色多、租客的时间成本投入大，额外支出多，房源的质量也没法保障，更别提入住后的管理、维修等。这些，都是传统住房模式存在的弊端。
但是，机构化的长租公寓行业出现并且发展迅速，通过提供专业化的运营管理服务，一定程度上解决了，以个人业主出租为主的住房租赁供应模式中，长期存在的户型、产品、服务错配问题。比如在看房阶段，租客就省下了不少精力。现在的长租公寓平台几乎都开发有线上租房系统，可以根据租客需求智能推荐房源，并且展示的图片基本真实，租客直接点开房源页面，就能完成租赁。
同时，在产品方面，长租公寓设施齐全，租客可以拎包入住。像青客公寓这种平台，房源都是经过统一管理，进行了品质升级，配齐了品牌的家具家电，还提供包括服务管家、保洁、维修、客服等租后服务，租客不用担心入住之后的一系列售后问题。
从市场情况上来看，装修时尚、强调社区文化、管理更人性化的长租公寓，的确受到了90后为主的租客群体追捧。品牌长租公寓注重设计感的大单间、公区服务和社群体验，契合了青年群体的租住需求。除了提供高品质的产品、服务和满足社交化需求外，租客的安全问题也得到了保障。
在租客安全上，青客公寓首先对租客就会进行筛选，以高学历、固定工作、稳定收入为标准，对租客进行信用评估、资料审查。每个租客在入住前须提交个人身份证，统一输入公司租房信息系统，做到人房信息一一对应，如果租客更换，信息系统将在24小时内更新数据，确保人房信息准确无误。
可以说，对于20-35岁的城市青年租客而言，长租公寓会是他们最具性价比的选择，价格低、装修潮、地铁近、够安全，这些，都是租客选择长租公寓的理由。而根据独角兽早知道所报道的数据，2020年国内租房市场规模将达2.71万亿，但是长租市场在租房市场的渗透率却还不到10%。
如今青客、蛋壳、自如等领域内头部企业纷纷寻求上市，也是长租公寓行业内资本涌动的表现——仅2017年就有20家长租品牌公寓完成融资，金额突破418亿，数据不多，却足够让资本眼红。
烧钱扩张却巨额亏损，青客公寓未来挑战重重
虽然市场空间广阔，租客需求也在，但是目前整个长租公寓行业的发展困境却不容忽视。
首先就是巨额亏损问题，根据招股书数据显示，财务方面，青客公寓2018年实现营业收入8.90亿元，较2017年的5.23亿元增长70.3%，但同时净亏损金额也较2017年的2.45亿元进一步扩大至4.99亿元；截至2019年6月30日止9个月，青客公寓的营业收入为8.98亿元，同比增长51.4%；净亏损则为3.73亿元，2018年同期为3.24亿元。
巨额亏损跟青客公寓疯狂扩张，收购房源不无关系，高价掠夺市场闲置房源，然后进行装修改造——2018年，青客公寓对房源的装修，平均每一个房间需要花费2万元，而依靠单薄的租金差价来盈利，按照目前的运营效率，需要6年才能回本。重资本租赁物业、通过持续运营获得营收和利润，再加上大量的技术、供应链、管理、折旧等层面的成本，长租公寓的利润已经被被大幅度地摊薄。
而青客公寓的收入结构又过度依赖租赁收入，根据数据，2017年租赁收入占比97.35%、2018年租赁收入占比89.55%、截至2019年6月30日止9个月的占比88.29%，也即是说，青客公寓近9成的收入都是来源与租金收入，至于增值服务，包括宽带网络、公共事务、青客优选以及房东或租户的赔偿金等所占比例也是寥寥无几。
再一个就是续租率问题，截至2019年6月30日止9个月，青客公寓与租户签订的平均合同期限为11.7个月，其中68.3%的合同期间长于12个月。不过，在同一时期内，47.3%的租户在合同到期前就已退租，入住超过1周后停止合同就将被扣除保证金，只有5.1%的租户选择了续租。2018年，每一租户的平均入住时间为8.5个月，截至2019年6月30日止9个月，每一租户的平均入住时间为7.7个月，不到一年。
不到一年的平均租期，近半的租户退房，个位数的续租率，是长租公寓共同的尴尬，频繁换租不仅意味着公寓空置成本、获客成本增加，也反映出长租公寓服务的客户满意度尚有较大提升空间。
近年，不断有长租公寓企业被曝雷，其中杭州乐伽公寓就是一个典型的案例。频频被曝雷的长租公寓，一个很严重原因就是租金贷——即金融机构向租客贷款，租客按贷款合同还款，金融机构一次性付给长租公寓运营方租金，长租公寓向房东支付租金。
与大多数长租公寓服务商一样，青客公寓也选择同金融机构合作，为租户提供租金贷服务，租客可以向金融机构借款以预付较长时间的租金，青客公寓则会为预付半年或一年租金的客户提供5%或10%的折扣，并将该部分预付租金用于进一步的扩张和房屋装修。根据招股书数据，截至2019年6月30日，青客公寓已经与11家金融机构达成了合作，而其租户的65%均使用了租金贷服务。
长此以往，租金贷模式肯定会出现问题，一旦没有资本进入，长租公寓企业就可能跑路，让租客和房东都陷入被动局面。并且，针对租金贷泛滥，各地政府早已相继出台整顿措施，三令五申之下，长租公寓未来发展更加不可预测。
对于这次上市，青客公寓想要补足资金的目的不言而喻，至于募集资金的用途，青客公寓在招股书中表示，IPO募资到的资金将分别用于扩张所覆盖的公寓和房间数量、投资于技术方面和基础设施以及用于一般营运用途。
其实，从某种意义上来说，青客公寓完成的四轮融资虽然总额超过一亿美元，但都是风投资金，不足以支撑企业发展。而这次赴美上市，通过资本上市来借力，这种做法现可以形成比较好的导向，具有积极意义。
未来，对于长租公寓的发展，可能更多还是依靠增值业务。毕竟这些长租公寓平台掌握了租客信息、房屋信息等大量数据，成为了流量主，还能够准确获取租客的生活习惯。有了数据之后，长租公寓平台可以通过这些数据来分析客户群体，丰富自己的生态圈，比如拓展广告业务、配套服务、以及商业租赁来实现盈利。
疯狂烧钱之后，回归理性，做好租赁的稳健经营和规模扩张之间的有效平衡，或许，青客公寓还能继续作为领跑黑马一路向前，打破长租公寓盈利魔咒。