万新城市发展赴港上市“槽点”多 商业模式成硬伤

　　受制于与政府的合作关系，开展新城镇规划咨询的商业模式并不能保证成功复制

　　出品：每日财报

　　作者：裴岗

　　自从万新城市发展拟赴港上市的消息披露以来，其商业模式及财务状况就成为各方吐槽的焦点。

　　万新城市发展公司全称为中国万新城市发展集团，据港交所8月25日披露，中国万新城市发展集团已向港交所递交主板上市申请，海通国际担任其独家保荐人。

　　万新城市发展是一家综合新城镇咨询及发展服务提供商，主营业务是为地方政府制定及提供专业的新城镇规划及综合城镇化解决方案。

　　《每日财报》注意到，其商务模式是，公司凭借在土地利用、人文地理等方面的专业知识，通过一系列评估规划等运作手段，将选定的开发地区转变为符合当地政府战略需要的有价值地块，政府则成为主要客户。

　　这些准备好的地块再由地方政府公开挂牌、招标或拍卖。地方政府可以从中获得土地收入，而公司则从土地使用权出让中获得相关收入。

　　经营业绩波动大

　　《每日财报》通过查阅万新城市发展历年财报，发现以下问题。

　　首先是公司历年经营业绩波动较大。

　　万新城市发展获取收益的方式分为三种，即收回出让土地使用权的发展成本连同该出让收入净额的事先协定百分比、收回展业成本连同该成本事先协定百分比及根据投资目标取得地块的土地使用权获得土地增值收益。

　　2016年至2018年，公司实现收益分别约为2.75亿元、8.60亿元、6.86亿元。2019年上半年公司收益约为1.31亿元。报告期内，公司归属于母公司拥有人的溢利分别是-753.4万元、2.19亿、1.26亿元、3969.6万元。

　　也就是说，2019上半年收益甚至不及2018年全年的四分之一。对此，万新城市发展认为收益的减少是所提供的公共设施设计及建设服务减少所致。

　　与之相对应，万新城市发展2018年的毛利由2017年大减33%至3.58亿元，却在2019年上半年有回升的迹象，相较同期上涨17%。毛利波动也与收益波动相吻合，毛利率在27%-63%区间波动。尽管最近一期毛利率重回40%的高位，但万新城市发展经营表现波幅过大的问题暴露无遗。

　　其次，万新城市发展总体走的虽然是轻资产运营之路，非流动资产在总资产的比重较小。但初期投入较大、投入周期较长。据悉，万新城市发展新城镇项目发展的周期通常需要24至36个月。

　　商业模式存在短板

　　《每日财报》认为，造成万新城市发展经营业绩大幅波动的根本原因在于其特有的商业模式。

　　目前，万新城市发展共有五个推进中项目，分别为厦门的香山湾项目及火山岛项目、京津冀经济带的承德项目及涿州项目、华中地区的武汉项目，总面积达53.08百万平方米。

　　万新城市发展拟将本次募资所得款用于以下方面：发展现有五个新城镇项目并提供服务、将在两到三年内用于通过公开招拍挂方式取得符合投资目标的新城镇项目土地使用权、预期将在两年内用于目标都市区周边地点取得及发展其他新城镇项目、用于招募人才、用于提高品牌知名度和推广新城镇项目、用于一般营运资金及其他一般企业用途。

　　万新城市发展的商业模式取决于能否透过具法律约束力的合作协议与地方政府维持良好合作关系。因此，公司未必能能成功拓展业务至新城市或地区，业务、财务状况及经营业绩可能因此受到重大不利影响。

　　而在项目规划及建设过程中，也一定会受到多方面因素影响，比如：当地政府部门批准公司计划所需的时间、国家政策、土地及物业的市场环境以及政府部门征地工作所需的时间。

　　此外，从新城镇项目取得的收入受政府部门根据相关法律及法规规管和政策影响。而且公司并不控制开发的新城镇的土地使用权出让的实际时间，有关土地使用权的出让价格则受限于公开出让过程的市场力量。

　　由于开发周期过长，资金投入巨大，这必然会较大程度地影响公司资金回笼的时间。发展期间，如果不能适当地管理好成本及回笼资金，或将会为公司现金流造成较大压力。因此综合来看，公司能否成功地在该限期内完成现有的新城镇项目，主要受到监管变动、管理及营运能力、注资等方面的影响。