冯科：多地楼市政策“松绑” 房地产的春天会来吗？

　　本期嘉宾：北京大学金融与产业发展研究中心主任冯科

　　【核心观点】

　　1、现在多地楼市政策出现“松绑”现象，并不一定是真的松绑，它可能是代表房地产企业、地方政府的焦虑，从而反映在新闻媒体报道上。

　　2、房地产投资增长速度已经比去年下降6到7个百分点，房地产投资增速稳定在10%左右，对于稳定中国经济是有利的。

　　3、“一城一策”、“因城施策”是指在政策许可范围内，地方有自主权进行放松，但是不会做很大的突破，是维稳性松绑，而不是刺激性松绑。

　　4、我们既要防范价格上涨过快引起泡沫放大的破裂；也要防范价格下跌过快，导致恐慌性抛售、金融市场动荡的可能性，这叫双向调控，既不能向上突破，也不能向下突破。

　　5、利用吸引人才的理由来实现短期刺激，的确可以成为地方政府的一种选择，也有一部分城市已经实施，但不可能全面展开，否则又会引发新一轮调控政策的出台。

　　6、现在还不是购房的最好时机，一二线城市还有下降区间，三四线城市更加是供过于求，最佳时机也许会出现在2022年前后，而置换则可以开始了。

　　【新闻背景】

　　楼市四季度的开端并不宁静。从10月15到10月19日，短短一周之内，已有南京、天津、三亚三城以人才落户名义侧边击破地方楼市“限购”。10月中旬以来，越来越多的城市加入到限购松绑的名单中来，这背后是房价和成交量的连续下跌。经不完全梳理，今年内，已有青岛滨海新区、杭州、珠海、上海临港、南京高淳和六合区、天津、三亚等多地以直接或人才落户方式对限购政策进行调整；越来越多的城市正在寻求调整的合适时机。已经现出端倪的包括衡阳、广州、佛山等地，北京和阜阳等地则在土地出让端取消限价。

　　现在出现多地松绑，并不一定是真的多地松绑，它可能代表房地产企业、地方政府的一种焦虑，反映在新闻媒体上。看这些报道，不管是天津滨海新区，还是别的城市，它们都是跟人才住房，跟真正有居住需求、没有户籍的在岗职工相关联，所以这次未必是多地在试水松绑房地产政策。

　　从目前表现来看，我国今年整个经济增长遇到一点困难，比如说第一季度6.4%，第二季度6.2%，第三季度6.0%，第四季度估计要破5%。地方政府也有GDP增长压力，房地产投资又是拉动经济的一个重要手段，但是中央已经强调，不再启用房地产作为拉动经济的措施，但客观上，我国出口受到压制；投资方面，地方政府举债，还有城投债也受到限制。民间投资表现主要为房地产，房地产投资增长速度已经比去年下降了6到7个百分点。

　　在这种情况下，把房地产投资增速稳定在10%左右，对于稳定中国经济也许是有利的。临界点怎么界定？判断临界点就是出于稳定经济的角度去考虑。

　　一城一策、因城施策，是指城市在之前的房地产政策许可范围内，它可以有自主权进行放松，但是不会做很大的突破，也就是一种维稳性松绑，而不是启动、拉动的、刺激性松绑，类型是不太一样的。

　　我们是要防范房地产泡沫破裂，既要防范价格上涨过快引起泡沫放大的破裂；也要防范它下跌过快导致恐慌性抛售、金融市场动荡的可能性。这就叫双向（调控），就是既不能向上突破，也不能向下突破。需要的是一个稳定的市场，所以房住不炒的政策上还要加上一句话，我们现在要构建一个稳定的市场来保持它适度健康的发展。

　　地方政府对土地财政的依赖是很深重的，但是中国为了去除房地产泡沫，可能会放弃用土地出让金来支持地方财政的道路。未来的话，可能会用资产证券化、用地方政府举债，适度地发一些城投债，增加地方政府的负债，或者给它们负债周期延长，用它来置换，慢慢调整过来，减少对土地财政依赖。

　　总体来讲，我国地方政府的负债率虽然偏高，但是跟国外不一样，我国地方政府拥有的，有很多是有效资产。比如说是路桥、水厂、电厂、垃圾焚烧厂、污水处理厂这些基础设施都是带有收费性质的，它有足够的现金流，它是一个资产，把它们的资产证券化，对缓解财政困难也许是有所帮助的。因此解决地方政府财政问题可能要另辟蹊径，不能够再回到老路上，靠出让土地、靠依赖土地出让金来维系。

　　从长远来看，各个地方政府吸引人才是它的目标，就是争人大战。我国总人口14亿，但是我们的人口结构不是固化的，它是变动的。它会向环渤海经济城市圈，向长三角、珠三角城市圈转移，会向沿海再加上长江水带弓箭形，再加三个环形经济圈，向这些局部地区转移，它会出现结构上的不均衡，这就形成了竞争。人口往哪里流动，哪里经济就会富裕、就会发展，特别是有知识的劳动力流动更决定了未来的方向。

　　因为未来产业就是资本跟高技能的结合，所以吸引人才是长期战略。而刺激经济和市场是短期的需求政策。因此，利用人口吸引人才来实现短期刺激的确可以成为地方政府的一种选择，也有一部分（城市）是这么做的，但未必是全部，也不可能全面展开。全面展开的话，又会引发新一轮调控政策的出台。

　　【新闻背景】

　　国家统计局发布数据显示，9月，70大中城市新房价格上涨城市数量为53个，比8月减少2个，上涨城市数量已连续4个月减少；二手房价上涨城市数量为40个，比8月减少3个。更要值得警惕的是，9月新房价格环比仅增长0.53%，是今年2月以来增速最低的一个月。分城市看，9月，一线%。上海和深圳房价环比上涨，上海环比上涨0.53%；深圳房价环比上涨0.80%。

　　总体上看，核心城市房价由涨转跌，二手房成交量继续下降，一线城市整体微跌。

　　有一部分中小房地产公司在调整过程当中出现了破产、失败和退出，也是很正常的。原因跟房地产公司本身自身预期有关系。因为在过去的十二三年当中，我国房地产政策是每两年一个周期，松紧、松紧交替。

　　2016年10月1号开始，大概十一前后开始，从紧地调控房地产到现在已经满三年了。按照过往的惯例，开发商预期认为调控该放松了，他就一直在支撑，一直在保持着迎接下一个宽松的准备。所以他把这个政策看反了，导致自己的资金链条断裂，是他对周期判断失误。

　　至于未来会不会说是房地产的市场份额集中度越来越集中呢？这是个未来的趋势。当然也并不代表所有大开发商的状态就很好，可能在一二线深耕的，有这种居住真实需求支撑，它的业绩、销售表现都相对地比较良性。但是大量布局在三四线城市的大型开发商也遇到了困难，因为去化非常困难。因为人口的流动方向还是向一二线城市流动，这就是整个市场的格局，将来会越来越向大的开发商集中。

　　对于我国整体经济和居民需求来看，对于居住需求，我国房地产市场某种程度上是供过于求的，它需要时间来消化。因为最近几年，居民储蓄存款余额下降速度很快。就是换一句话讲，必须要等待两到三年，居民储蓄余额上来，居民购买力上来，才有可能迎来市场缓和或复苏。

　　在此背景下，不管是开发贷，还是这种按揭贷，政策都是偏紧的，居民购房所获得的金融支持是在下降的。在该情况下，它对于房地产市场，对于房地产商，就是一个寒冬。这个寒冬的时间至少要维系两到三年，大家要保持足够的现金流来过冬，不至于在此轮市场调整中被淘汰掉。

　　销售是在下降，不管是价格和数量都在下降。当然个别城市以价促量，形成分化。因为全国的城市差异非常大，总体来看都是价量下降。购置土地的数量也是在下降的，房地产的投资增速也是在下降。如果在坚持房住不炒的政策下，未来持续两到三年房地产投资可能会维持平稳，或者是平稳偏下势态。也就是说，下一轮启动可能要到三年以后，这是房地产市场痛苦的洗牌周期，时间至少维系两到三年。

　　房地产市场的走向，一二线城市跟三四线城市是不一样的，一二线城市是防范房价过高所带来的金融风险，因为它的金融属性很大，土地属性很小，就是地价占房价的比例相对会少一点；三四线城市，它就会要防范它的产能过剩，就是销售去化不了的风险，所以两个重点是不太一样的。三四线城市，在经济学上讲，它有滞后效应，一二线城市上去，已经到了一个新的周期，而三四线城市刚刚启动，就会出现市场涨跌互现。

　　一线城市由于限购限贷，还有大家对房地产价格的预期所导致它有所回落，它主要因素可能是跟限购有关。限购产生的观望情绪会导致市场下滑，因为限购，没有新的购买力量进来。未来政策会保持相对稳定性。

　　现在还不是购房最好时机，一二线城市刚需的，还会有下降区间。三四线城市不用说了，三四线城市更加是供过于求，更不是购买时机。一二线城市仍然有下降的可能性，最佳时机也许会出现在2022年前后。

　　置换则可以开始了，但是这两个时间间隔可以稍微拉开一点。现在先卖掉，再买的时候，可能还会有更低的价格，置换的动作可以开始做的，但是时间也不要间隔太长，因为也怕有不确定因素，可以是在半年内，就是一般人置换是两三个月，但是按照目前形势可以适当延长一个季度。

　　来源：一股清泉文化传媒