银城生活服务赴港上市：人力成本过高、业务过于集中一地 财经新

　　今年以来物业管理公司迎来上市潮，已有滨江服务、奥园健康、和泓服务、蓝光嘉宝、鑫苑服务等五家物业服务公司成功登陆港交所，重庆新大正物业也通过了证监会审核，拟登陆深交所中小板。

　　近日，银城生活服务（以下简称“银城生活”）在港交所通过聆讯，计划于10月25日开始招股，10月30日结束。公司拟全球发售6668万股，香港公开发售占10%，国际发售占90%，另有15%超额配股权。每股1.9-2.28港元，每手2000股，预期11月6日上市。

　　据《商业观察》了解，南京银城物业服务有限公司是一家物业管理服务供应商，拥有逾20年行业经验，提供多元化的物业管理服务及生活社区增值服务。通过提供优质服务，由南京当地的物业管理服务供应商蜕变成为南京及江苏省首屈一指的物业管理服务供应商之一。

　　截至2016年-2018年间，银城生活共分别实现总收入2.27亿、3.06亿、4.68亿元人民币，复合年增长率为43.4%，并且，在上述期间内分别实现纯利2319万、1982万及2709万元人民币，复合年增长率仅为8.1%。但是，截至2019年首4个月，公司纯利开始出现负增长。

　　银城生活物管服务较为独立，但业务过于集中一地

　　据了解，物业管理公司在上市前作为地产公司原先的版块之一，往往都有着过度依赖母公司或关联公司的弊病，在港股上市的物管企业中，在管面积来自关联房企超过80%的公司不在少数。

　　然而，银城生活跟大多数上市物管公司不同，对关联公司依赖较少。银城生活服务的招股书显示，在物业管理服务中，2016至2018年来自独立第三方房地产开发商开发的物业占比分别为61.8%、67.7%和76.1%，且这一比例还在不断增长。2019年首四个月的占比为77.4%。

　　银城生活大部分物业营收来自第三方房地产开发商开发，说明银城生活的物业服务得到了众多开发商跟业主的青睐。南京银城物业管理有限公司连续两年被评为江苏省物业服务综合实力50强企业，中国物业管理行业承担社会责任优秀企业。在易居《2019物业服务企业发展指数测评报告》中，南京银城物业位列“2019物业服务企业综合实力500强”第104名。

　　不过，作为一家在南京深耕二十余年的物管公司，银城生活大部分营收来自南京地区。“大部分业务集中在南京，易受该地区的趋势及发展情况的影响。财经新闻”银城生活在招股书中也提及了对此的担忧。

　　近几年得益于公司业务向长三角其他城市扩展，这一比例有所降低，从2016年的90.9%到2018年的87.1%，而2019年首四个月的占比为84.0%。目前公司业务已经遍及扬州、镇江、常州等7个江苏热点城市。外埠项目也已进驻浙江杭州、河南商丘、安徽合肥三地。

　　物管公司服务人，却也受人力的制约

　　招股书显示，银城生活的销售成本，从2016年的1.78亿、2017年的2.54亿再到2018年的3.99亿，一直在不断上涨。2019年首四个月的销售成本也比去年同期高出约5355万元，其中销售成本大部分来自人力成本。2016年、2017年、2018年及2019年首四个月劳工成本分别占销售成本的72.0%、69.8%、68.6%和72.6%。银城生活也在招股书中坦言：“劳工成本及分包成本增加可能减慢我们的增长，损害我们的业务及降低我们的盈利能力。”招股书中有一份劳工成本增加对销售成本影响的假设报告，今年首四个月假设劳工成本增加10%，将会增加1138万销售成本。

　　另外，银城生活在提供物业服务绝大部分采用的包干制对公司营收也有重要影响。据悉，银城生活物管收入中，近几年来自包干制的比例均超过99.5%。《商业观察》了解到，财经新闻包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。包干制执行方式简单，对业主要求不高，有利于中小物管公司采用，包干制实行过程中节省的成本也能成为公司的利润。但这种模式对公司的自律提出了更高的要求，不利于物业管理专业化。

　　除此之外，截至2019年首四个月，该公司行政开支增速加快也造成了利润水平的下降。其中，行政开支中最主要费用员工成本增速有所加快。此外，差旅开支于当期同比大幅增长，2019年首四月相比去年同期增长了376%。

　　“为维持及改善盈利能力，关键在于我们必须控制及管理劳工成本及分包成本。”银城生活也意识到了这一问题亟需解决。

　　业主投诉时有发生，服务质量还需提升

　　近年来，关于南京银城物业管理公司的业主投诉时有发生。今年四月，南京银城物业在业主投票更换物业后入驻天润城1-4街区，原本脏乱差的小区环境并没有因此得到改善，另外业主重复缴纳停车费也是业主跟物业最大的矛盾之一。业主在微博上向相关部门反映了问题，但并未得到相关工作人员的回复。财经新闻另外，家住中商万豪小区的业主则反馈自己带狗乘坐电梯被物业管理人员拦截，并且产生了肢体冲突。

　　据企查查数据显示，南京银城物业因物业服务合同、劳动者争议纠纷等原因被起诉的案例多达52起。

　　作为一家物业管理公司，良好的口碑是公司赖以生存的重要支撑。近年多起业主对银城物业的投诉反映其良好口碑正在受到影响，银城生活要想扩大规模，将自身品牌推广出去，就必须重视自身的管理问题。

　　“今年物业公司上市给自身能带来比较好的机遇，上市后能扩大品牌效应，带来融资。地产公司在房市相对低迷的情况下，纷纷选择在物业服务板块上发力。目前许多上市物管公司业务需要母公司及相关公司进行输血，银城生活在这点上相对独立，是比较难得的。但银城生活目前仍需解决人力成本过高的问题，不然很难解决自身盈利困境，作为物管公司，在管理上也需要加入更多科技创新的元素。”财经评论员严跃进向《商业观察》表示。

　　撰文温庆林

　　编辑陈雨

　　（文章部分图片来源网络）