楼市猫鼠游戏：廊坊北三县售楼处一边宣称不限购 一边检查时，财

　　经济观察报 记者 田国宝“外地人可以买，一种是交30%首付，等人才新政出台网签；一种是花钱办网签，需要全款，准购证两个星期下来。”10月29日下午，大厂路某城项目销售人员告诉几名看房人。

　　半个月可以网签，在河北大厂这个环北京卫星城并不是最快的，路某城附近的东方某城项目销售人员透露，只要客户付清30%的首付，并准备好征信、户口、收入证明、身份证等材料，“现在就可以办理网签。”

　　按照2017年廊坊市政策出台的限购政策，外地人在北三县地区购房需具备连续三年社保或个税。但在廊坊北三县多个房地产项目宣称可以办理网签，除了路某城和东某城外，还包括御某郡、某峰、某新城等项目。

　　10月25日，在官方的一次检查中，包括路某城、某峰等大厂多个项目暂时关闭了售楼处。路某城销售人员表示，上周五（10月25日），接到开发商通知，营销中心全天关闭，样板间正常开放。

　　一边宣称不限购，一边又在检查时关闭售楼处，类似的情形在近年房地产销售中并不鲜见。“看过猫和老鼠的动画片吧”一家燕郊的渠道公司销售主管邱明说：“猫和老鼠是天敌，但猫离不开老鼠，老鼠也离不开猫，斗了那么多集，最后还是一起生活。”

　　猫鼠游戏

　　邱明是一家渠道公司的销售主管，手下有几名销售人员，其公司房地产项目分销业务遍及京津冀、东北、海南、云南、胶东半岛等地。他的业务范围主要在北三县地区，“现在也就大厂开盘的新项目多一些。”

　　从燕郊出发，十分钟左右时间，便进入大厂夏垫镇，这里聚集了多个在售楼盘。“现在只剩下4号楼了，这边的三栋已经卖完了。”带着3名看房人进入路某城的售楼处，邱明开始介绍项目。

　　几分钟后，销售人员周宁也参与到介绍中，周宁显然对项目更熟悉。邱明为场外销售，周宁是场内销售，场内销售一般为开发商自销团队或者一级总代。像邱明这样的分销带客到售楼处，需要提前和场内销售联系。

　　路某城项目在售有叠墅和高层，外地人没有社保或个税可以一次性或分期付款，缴满三年后办理网签；也可以先首付30%，等通知办理网签；如果购房者选择花钱购买购房资质，财经新闻两个星期可以办理网签。

　　某峰、东某城、御某郡等项目也均宣称外地人可以办理网签。一位御某郡销售人员表示，外地人可以直接购买，30%首付交齐后，可以当天办理网签手续。

　　10月25日，这些号称不限购的项目，在官方检查中均暂时关闭了售楼处。一位某峰的销售告诉经济观察报记者，最近几天房管局来检查，所以暂时不接待购房者。路某城则选择物业办公室接待客户。

　　10月26日下午，某峰项目售楼处继续关闭，路某城虽然重新开放，但正门依然没有开，销售人员和购房者需要从后门进入，而且项目公司通知所有销售人员，在售楼处接待客户，必须严格执行现有限购政策。

　　10月27日，各个项目售楼处重新开放，但对外销售退回到一次性付款及分期付款的方式，不再大肆宣传外地人购房不限购、30%首付可网签等。但从10月28日开始，新一波放开限购宣传在各个售楼处重新点燃。

　　邱明告诉经济观察报记者，根据他的了解，目前御某郡和东某城两个项目可以办理网签，半个月内下准购证，路某城、某峰等项目则需要等到明年2月前后，而其他项目则仍按照原来策略进行销售。

　　人才新政

　　10月18日，关于北三县出台人才购房新政的消息开始广泛流传，财经新闻大厂和三河部分在售房地产项目开始对外以“30%首付、不限购、外地人可网签”等名义进行销售，吸引了大量购房者前来看房。

　　经济观察报记者曾以购房者身份向大厂房管局进行求证，一名工作人员表示，目前大厂仍执行原有的限购政策，并没有出台任何人才相关的放松限购政策；三河市房管局也否认了人才购房新政的传言。

　　一名在环京区域从事渠道销售的负责人告诉经济观察报记者，空穴来风，目前御某郡等少数项目已经有外地人成功办理准购证的案例，但并不是所有项目都可以办理。

　　该人士提供的《大厂回族自治县购房资格证明》显示，10月中旬，一名户籍在河南南阳的购房者，成功的拿到了准购证。“只要在交易系统和备案系统中，你们家庭单位没有记录，就可以购买一套。”上述渠道负责人表示。

　　但是具体通过什么样的途径获取，其进一步表示，共有几种情况，第一，一些在通州副中心的企事业单位及高精尖企业员工，可以直接开具出准购证，“比如某大学的老师们，就可以直接在大厂买房。”但这一操作方式并没有获得大厂房管局证实。

　　第二，开发商为购房者办理准购证，“具体以什么名义开的，我们也不了解，我们把客户的资料递交上去，开发商那边给办理，一般两个星期左右就可以办下来。”上述渠道负责人表示，目前仅有御某郡、东某城等少数项目可以办理。

　　另一位渠道人士告诉经济观察报记者，根据其了解，大部分宣称外地人可网签的项目，截止目前都还没有办理成功的案例，“包括一些大开发商的项目，有的半年了还没有下来，最后走的还是分期付款，客户连钱都退不了。”

　　邱明也证实，目前仅有御某郡和东某城两个项目有办理下来的案例，都是开发商帮助办理的，路某城、某峰等其他项目至少要等到明年2月前后。“大家都在传明年2月要出人才政策，但都没有确切的消息。”

　　据三河市一位接近官方的人士透露，在二手房交易中，也有一些渠道可以办理准购证，但数量很少，主要是通过强制网签、过户的方式，“就是说，你本来没有购房资格，但最后给你网签了，也能过户。”

　　邱明提醒，没有购房资格的人，无论哪种方式都存在风险，即便是有办理下来准购证案例的项目，开发商也承诺办理不下来可以退款，但实际操作中，只要购房者交钱了，一般很难退钱，最后都是转分期付款了。

　　背后承压

　　2017年5月廊坊限购后，邱明所在的公司销售人员流失了将近三分之二，公司不得不开始拓展外地市场业务，包括河北、天津等非限购区域，也包括云南、海南等旅游地产项目。

　　邱明的公司采取合伙制，“我们自己的销售人员不多，大部分都靠分销，就是我们把渠道拿下来，然后和其他团队合作，发展二级分销或三级分销，公司按成交抽取少量佣金。”邱明表示。

　　随着市场成交不断下滑，公司业务开始减少，销售人员业绩和收入也开始下降，“一部分销售就离开了，有的回老家做了，有的到其他城市发展了。”邱明表示，他本人也面临着较大的经济压力。

　　在北三县楼市上行的2015年到2017年期间，除了一套自住的房子外，他投资了5套房，“去年和今年一共卖了两套了，都是赔钱卖的，实在撑不住了，我们也希望明年2月政策能有一些松动。”邱明苦笑道。

　　据邱明透露，不仅仅是投资客撑不住，一些开发商也背负着较大的压力，“原来和我们合作的一些项目，好几个都卖给大开发商了，尤其是夏垫这一带，小开发商基本都退出了，耗不起。”

　　对于开发商来说，通过变通方式进行销售可以加快去化，缓解现金流紧张，但潜在的风险也不容小觑。上述渠道负责人表示，一旦政策出现变动，开发商和购房者之间必然会产生大量纠纷，“现在一次性付款或分期付款，合同都不给客户，开发商保留着，就是为了给自己留后路。”

　　通过变通方式突破限购政策，不仅仅存在环京区域，在多数限购区域，或多或少都存在类似的操作模式。与北三县一河之隔的北京通州区，有部分项目可以通过个人注册公司获得购房资格。

　　一位十强房企的人士告诉经济观察报记者，2018年海南全岛限购后，一部分海南的房地产项目即通过先购房、后补交社保或个税方式进行销售，“你想想，哪个项目不是几十个亿甚至上百亿扔进去了，那么多人等着吃饭，不可能一直停着不卖。”

　　上述接近三河市官方人士表示，一些以房地产作为支柱产业的城市，限购后财政面临着巨大压力，也会在一定范围内做变通。“比如一部分商品房申请将转化为招商引资配套用房，进行限价和限售后，可以绕过限购政策进行销售。”

　　周宁告诉经济观察报记者，每次有检查或视察的时候，公司都会在第一时间通知销售部门，他们再去通知渠道和分销，“只要不是被抓现行，一般都没事，该怎么销售就怎么销售，这么多销售和员工都没饭吃了，也不是一件好事。”

　　“市场好的时候，大家都忙着卖房子，服务和口碑说实话都很差。”邱明表示，财经新闻随着市场的降温，供需心态都在发生变化，“现在有一个客户能来看房，我们都兴奋的不得了，千方百计的伺候好，这两年环京销售的服务整体改善的很明显。”