顶级豪宅市场遇冷：“沪上第一豪宅”降价1.4亿元出售

　　檀宫，图片来源：百度百科

　　上海顶级豪宅市场一直有着极高的关注度，任何风吹草动都会成为热门话题。近期，不少中介在朋友圈及微博大肆宣传，有业主直降1.4亿“甩卖”上海别墅，“段子手”们在微博上调侃道，“谁去占下这个便宜。”

　　这套被业主“打折”出售的房源来自有着“沪上第一豪宅”之称的檀宫。另一中介发布的信息显示，占地4亩的檀宫8号正在主动让价，但折后的挂牌价仍然是常人所无法承受的“天价”，达到4.1亿。

　　至于檀宫8号是否为降价1.4亿的豪宅，目前尚无法证实，而时代财经在贝壳找房上发现，一套檀宫内的豪宅正在标价4.65亿元出售。

　　“现在二手房市场不太景气，着急回笼资金的业主降价出手很正常。”檀宫二手房业主的降价举动是当下上海顶豪市场真实的写照，一位负责销售上海豪宅房源的中介告诉时代财经，目前挂牌价格过亿的房源都有着较大的议价空间，“基本都能谈到15%以上的让价，总价特别高的，可以争取一下25%左右的让价”。

　　有价无市，降价是常态

　　檀宫属于上海较早的一批顶豪别墅，同时也是一个充满了“神秘感”的话题楼盘。

　　总占地面积近4.8万平方米的檀宫只规划建造了18幢独栋别墅。其中，面积最小的近1600平方米，面积大的则超过2000平方米。

　　早在开发的初期，檀宫的开发商“华丽家族”就将目标客群划定在福布斯财富排行榜500强名单中，认为檀宫是为高净值人士准备的“艺术品”。甚至在有媒体问及为何不自留一套时，时任华丽家族董事总经理的曾志峰直言“我不配”。

　　实际上，这个自诩“艺术品”的项目确实赚足了外界的眼球。2004年，上海房价均价尚不足万元，檀宫开盘便能卖出6万元/平方米的价格，单套总价最低的也超过9000万元。而且，自推出以来，其还曾4次进入《中国十大超级豪宅排行榜》。

　　动辄近亿的价格也意味着檀宫的业主多是政商界的大咖，这当中就包括麦肯锡全球研究院院长华强森、大长江集团董事长王大伟在内的多位知名企业家。

　　在坐地升值后，檀宫也面临着有价无市的尴尬局面。2016年，久居国外的华强森决定将手中的“檀宫6号”转手，在十年间，这幢别墅的价值已经翻了几倍，由最初的1亿涨到了4亿。上述中介透露，檀宫6号挂牌三年至今未能成功售出，贝壳找房上挂出的正是该豪宅。

　　“檀宫现在只有两套房源（在售），两套都还有议价的空间，要根据买家的付款方式来商议。”该中介向时代财经坦言，如果首付比例高、资金到位快，可以尝试向业主争取3.5亿左右的价格。

　　也就是说，檀宫6号或许还有1亿左右的议价空间，而另一套房源在业主主动降价1.4亿之后，还有继续降价千万的可能性。不过，檀宫的房源要找到合适的买家非常困难。中介算了一笔账，若以4亿元的总价计算，首付至少要1.2亿元，还不包含各项手续费、税费。

　　“之前有两个买家看中了檀宫的房源，都是因为资金没有到位取消了交易，毕竟过亿的资金不是说拿就能拿出来的。而且就算有资产特别雄厚的买家能在短时间内付掉首付，贷款问题也很棘手，需要和银行的管理人员去商谈，不确定性太大。”

　　中介认为，如果不关注数字的大小，顶级豪宅让价出售是最普遍的市场行为而已，按照比例计算，数亿的顶级豪宅折让金额自然是以千万为单位，就像千万级的高档住宅折让百万、百万级的普通住宅折让十万一样。

　　顶豪市场表现平平

　　今年以来，处于调控中的上海楼市有些平淡，没有过大的起伏，并且再次失约“金九银十”。与大环境一样，进入下半年，上海顶豪市场在有较多项目或房源入市的前提下，总体表现平平。

　　新房市场无疑是豪宅销售和成交的主力。丽兹行豪宅研究院统计数据显示，刚过去不久的三季度，上海高端豪宅项目密集推盘，共计有18个高端豪宅项目开盘，环比第二季度上升125%。

　　但成交方面的数据不算理想，2019年第三季度仅成交32套总价五千万意思的豪宅，而上一年同期，这一数字为89套，同比下降幅度达到64%；成交均价保持了与去年同期相近的水平，为149234元/平方米，同比小幅度上升3.89%。

　　丽兹行分析指出，2019年，上海顶豪产品整体成交量不高，究其原因，一方面是产品库存不多，开发商惜售，另一方面因为顶豪土地供应的偶然性，且取证限价，故新增顶豪产品实际非常稀缺。

　　二手房市场亦有着类似的表现。仅贝壳单一平台上，能够被查询到且挂牌价5000万以上的房源共有289个，其中标价过亿的房源就有54个。前述中介表示，这两百多套顶豪房源中，大部门是在今年新挂牌。

　　“今年上半年有段时间看房的人比较多，夏天比较冷清，下半年看房的人又多了起来。但成交的情况不是特别好，可能还是有总价高的因素。”丽兹行统计数据显示，第三季度仅有一套总价过亿的高端二手别墅成交。

　　从贝壳上挂牌的顶豪房源售价来看，“降价”似乎正在成为二手顶豪市场的主旋律。时代财经发现，绿城黄浦湾一房源挂牌价为1.8亿元，房源介绍中写到，该房源的一手价格曾达到2.3亿元。另外，合生东郊别墅一套购入价为9700万元的房源，挂牌价为1.1亿元。

　　按照中介的说法，二手顶豪房源均存在一定的议价空间。上述合生东郊别墅要想成交，价格或需降至成本线，甚至是亏本售出。买卖博弈换来的将是业主的惜售，“没有特殊需求的业主肯定不会着急降价卖房，很多业主把房源挂着，价格也不愿意松口。”中介说。

　　惜售情绪之下，二手顶豪市场出现下行趋势。丽兹行统计，第三季度高端二手公寓成交量总计508套，环比下降21.1%；高端二手别墅成交128套，环比上升2.4%，与去年第三季度持平。

　　丽兹行预测，在当前政策环境下，下半年上海的楼市政策会略有紧缩，整体市场和高端住宅市场的成交量会受到一定的抑制，其中一手住宅价格在限价政策下将保持稳定，二手住宅价格的跌幅进一步提升。