前九个月亏损25亿！蛋壳公寓“带血”上市背后的“长租围城”
红刊财经 张哲
编辑 李壮
继青客公寓赴美递交招股书后，蛋壳公寓也开启了赴美上市的步伐。
10月29日，中国长租公寓运营商蛋壳公寓向美国证券交易委员会（SEC）递交招股书，计划在纽交所上市，股票代码“DNK”。目前，青客公寓和蛋壳公寓均为亏损状态。
值得关注的是，在长租公寓运营企业纷纷赴美上市的同时，也有不少国内开发商选择叫停长租公寓业务。2019年以来，朗诗绿色集团宣布剥离长租公寓业务，而远洋集团被传在年内也会有同样的动作。
蛋壳“带血”上市，前九月亏损25亿元
招股书显示，蛋壳公寓成立于2015年1月，截至今年9月底在国内13个城市建立了运营机构，公寓数量从2434个增至40.67万个，公寓入住率87%，用户续签率52%。
蛋壳公寓在IPO前曾获得过多次融资。其分别于2018年2月和6月完成1亿美元B轮融资及7000万美元B+轮融资，并于2019年3月宣布完成5亿美元C轮融资。赴美递交招股书前，蛋壳公寓天使投资人兼执行董事长沈博阳持股为6.3％，蛋壳公寓联合创始人兼CEO高靖持股为14.2％。
本次IPO，蛋壳公寓的承销商为花旗集团、瑞士信贷和摩根大通。股东方面，目前老虎环球基金持股20.0%，蛋壳公寓联合创始人兼CEO高靖持股14.2%，蚂蚁金服持股7.8%，天使投资人兼董事长沈博阳持股6.3%，其它还有Napa Time Holdings Inc.持股6.9%等。
据招股书披露，截至2019年9月30日，蛋壳公寓已进入北京、深圳、上海、杭州、天津、武汉、南京、广州、成都、苏州、无锡、西安、重庆13地市场，共运营406,746间房间，与成立的第一年（截至2015年12月31日，其运营的房间数为2,434间，且全部位于北京）相比，房间数增长了166倍，2015年底至2018年底三年年复合增长率达360%。
目前，蛋壳公寓的主要收入为租金和服务费，虽然今年来公司的营业收入和运营规模不断增长，但其亏损幅度却也逐年扩大。
据招股书披露，2019年前三季度，蛋壳公寓实现营业收入49.997亿元，去年同期为16.73亿元，同比增长198.85%；实现净亏损25.16亿元，去年同期净亏损为8.13亿元，亏损同比扩大209.1%。2018年蛋壳公寓营业收入26.75亿元，净亏损为13.70亿元；2017年为6.57亿元，净亏损为2.72亿元。
《红周刊》记者注意到，蛋壳公寓在加速扩张的同时，其近年来的租赁业务也问题不断。先是在2018年被曝出存在强制租户办理分期贷款且拒不退还定金的情况，最近又因出租房屋的甲醛超标而屡被投诉。
值得关注的是，在蛋壳公寓之前赴美递交招股书的青客公寓，将于11月4日在纳斯达克挂牌上市。不过青客公寓同样未能摆脱亏损困境，据其招股书，公司2017年、2018年、2019年前6个月净亏损分别为2.45亿元、4.99亿元、3.73亿元；截至2019年6月底，青客公寓的总资产20.3亿元，总负债则达27亿元，资产负债率高达133%。
行业性的盈利难题待解
实际上，长租公寓行业一直面临着庞大的市场需求，行业发展的“机遇”一直存在。据艾媒资讯发布的《2019中国长租公寓市场现状调查与消费者行为监测报告》，预计到2020年、2025年，我国房屋租赁市场规模将分别达到1.6万亿元、2.9万亿元。目前，90后的租客占比高达75%，大多数年轻人还是选择租房。
然而，相较于风口期的疯狂，2019年长租公寓行业逐渐回归冷静，不仅投资金额有所下降，上市房企因亏损严重而剥离长租公寓业务的情况也时有发生。
2016年宣布积极培育长租公寓等多元化改革的朗诗绿色集团，仅用不到三年的时间就告别了这项决策。朗诗在2019年初的业绩发布会上宣布剥离长租公寓等非地产开发业务，集团董事长田明曾表示，“预计2019、2020年长租公寓还将产生亏损，亏损额会随着规模扩大而逐年加大，这是站在集团股东价值最大化的角度做的一项业务的剥离”。
公司财报显示，2017年和2018年末 “朗诗寓”的亏损金额分别为0.44亿和1.9亿元。而据克而瑞《2018年1-12月房企销售TOP200》数据，朗诗在榜单中的排名由2014年的第51位跌至68位。
此前还有消息称远洋集团拟在年内剥离长租公寓业务，虽然远洋方面否认了这一说法，不过据新京报报道，由于长租公寓和养老产业已经拖累了远洋集团整体的盈利与发展步伐，远洋集团今年下半年可能会把长租公寓和养老产品剥离出集团，成为单独体系外的公司去操作。
不得不说，虽然长租公寓品牌在融资、上市的道路上各有收获，但长期困扰长租行业的“痛点”一直没有得到很好的解决，如运营成本高、入住率难以保持、盈利回报周期长等。
东北证券分析称，由于租赁市场的市场化程度较高，价格主要由供给决定。轻资产长租公寓由于其以市场价格从房东处获取房源，然后通过装修转租以获取利差的运营模式，其利润空间相对较小，需要高周转和精细运作，再考虑目前的整体资金成本，盈利压力较大。
从蛋壳公寓和青客公寓披露的招股书来看，虽然两家长租公寓运营商的运营规模在不断扩大，但亏损幅度逐年增大的事实令其商业模式始终处于待验证状态。若长期不能摆脱亏损困境，公司在二级市场的表现也将面临一场大考。