孙宏斌四千字演讲：地产商，请不要再抱幻想了
划重点：
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我们要理解这次的调控。很多人认为现在的压力那么大，什么时候能够放松？我说不太可能。
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开发商在这些年里面一直在抢占的是增量，有那么多增量，所以大家日子都好过。但是到了现在以后，就是存量了，就是这15万亿存量，在这上下，这个时候就难做了。
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我们这三年的调控主要就是一句话，房价不能涨。
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对于房地产企业来说，一定不能把这次调控当成短期的，它一定是长期的，是国家战略。
在今天民生银行的不动产金融年会上，融创中国董事长孙宏斌做了主题为《新形势下融创中国的判断和选择》的演讲。
主持人介绍孙宏斌时，用了四个艺名：
耿直BOY、中国好老乡、白衣骑士、接盘侠。
他特别提到了“接盘侠”刚在一个敏感的时间节点，用超40亿元接盘了李嘉诚旗下的大连项目。
这依旧是我们熟悉的老孙。上台后拿着话筒看着PPT愣了半天，仿佛之前从没有见过这个PPT，嘴里“这个那个这个那个”很久。然后在全场的笑声中，突然打开了话夹，含含糊糊但语速极快地说出一组观点和数据。
他讲了二十分钟。如观众所愿，孙宏斌让开发商不要有幻想，但屁股决定脑袋，所有的点，都落在了三件有利于融创的事情：
要银行开发贷松一点，要政府支持并购，要政府支持头部企业。
他说的头部企业，是前五名。
然后他迅速下台，结束了演讲。
以下为演讲全文，原文有删改
孙宏斌：我觉得刚才盛司长说得特别好，我第一点想说的他都说了。我的发言主要想说一下新形势是什么，因为这个行业不是讲理的行业，我们有很多逻辑，但是现在目前我们的新形势是什么。第二，融创的选择其实跟大家一样，没啥可选的。第三，我不知道给谁提建议。这就是简单的三点。
目前房地产政策环境，第一点刚才盛司长说得特别好，还是让经济依赖房地产不依赖房地产，这是一个国家战略，是一个已经上升到政治高度的国家战略。为什么？这个行业太多了，这个行业的相关行业在GDP中要占到30%，这个行业的卖地收入加上税收收入，占整个财政收入的40%。这个行业的贷款，占28.9%，加上其他行业贷款，用房地产做抵押的，是50%。所以这个行业太重要了，占的资源已经太多了。
我想说的第一点，改变经济过度依赖房地产，已经是一个国家的政治高度和长期战略选择了，我们要理解这次的调控。很多人认为现在的压力那么大，什么时候能够放松？我说不太可能。大家记得2016年10月份，那时候限价，很多人其实是误判了。觉得2017年“两会”以后就能放开，结果没有放开。说十九大以后放开，结果没有放开。说2018年“两会”以后放开，还是没有放开，一直等到今天，已经第四个年头了，还是没有放开。主要是这个行业确实太重要了，要理解新形势。
第二，未来房地产整体规模，原来我们说60%多，刚才盛司长说53点几的城市化率，将来还要达到80%多，2030年到达70%，这个空间还是挺大的。一个是城市化的需求，另外是改善性需求，你在座的每一个人，你身边的10个人，肯定有5个人想要改善，你不换也能活着，但是都想换。你任何10个朋友里面，肯定有一半的人想换房子，这个行业我估计还会保持很多年，今年大概是16万亿左右，这个规模大概还会保持很多年。这是一点。
另外一点，这个行业还有一个变化，到15万亿的量级的时候，从增量市场往存量市场变，而不是二手房存量、增量，而是说原来在2007年的时候，这个行业是3万亿，2008年的时候降了一点，2点几万亿。到了2010年的时候，是4点几万亿，到2011年大概5万亿。从2007年到2019年，涨了5倍。从2011年到现在涨了3倍。所以我们在座的开发商在这些年里面一直在抢占的是增量，有那么多增量，所以大家日子都好过。但是到了现在以后，就是存量了，就是这15万亿存量，在这上下，这个时候就难做了。从大家抢增量到抢存量，这其实是一个特别大的变化。
再一个变化就是，前一轮的时候去库存，这个调控是错的，因为本来一线和二线库存就很小，这一轮去库存基本上把一二三线月份限价，限的是一二线城市，限的是强三线城市，现在已经没什么库存了，所以就发现倒挂。
最大的问题就是把风险挤到了底线城市了，下面四五线城市、五六线城市，低线城市房价翻了一番，供应量增加很多，有风险吗？要看结构的话，风险大了去了。一二线城市通过去库存加上限价，没有风险，只要出来之后都摇号卖掉了。三四线城市在这几年房价也翻一番了，供应量增加很多。所以未来房地产市场的整体规模大概就是这样。
另外，过去十年里面，确实增量非常大，从2007年3万亿到15万亿，增加了5倍，增加了12万亿，12万亿什么意思？就是增加的是全球汽车市场，全球汽车市场是2万亿美元。这个好做，就是因为有那么大增量。
另外，结构性风险，就是一二线城市、三四线城市。
第三，今后负债总量管理情况下，想增加负债是几乎不可能的，这种管理下，这个行业的杠杆肯定在下降，因为你限价，把整个行业的风险定住了，把建设总量控制之后，把杠杆率降下来了，这些调控任何都是有利有弊的。因为我们的库存大概都在一二线城市，我想房价涨，但是地价涨得比房价还快。所以限房价对这个行业是好的，即使有泡沫也罢，没有泡沫也罢，我们好干，最起码风险性小。而且现在好就好在，现在的调控已经把政府的期望值也调下来了，原来房价跌了，政府的地价不降，随便出来的地价起价你算一下账，都是亏钱的。所以政府现在慢慢把期望值也降下来了。未来限价是把风险给弄好了，限负债总额是把杠杆率降下来了，所以这个行业我觉得会更好一点。
什么样的企业，其实还是综合？第一步，先是库存，库存有问题的话，说不上综合竞争力。因为房地产的库存很麻烦，因为挣点钱很难，亏钱特别容易。要是挣一个亿的话特别难，但是亏一个亿特别容易。因为挣钱以后一堆事，亏钱之后什么都没有。所以如果库存有问题，土地储备布局不对，贵了，那基本上就是别说综合竞争能力了，就是能不能活着。
第二就是品牌、产品、服务，这是个综合竞争力。什么是新形势呢？新形势就是这次的调控，一句话是钱不能去房地产，第二句话是房地产不能作为经济刺激的工具，这一轮加上上一轮的限价，这是一个长期的行为，我们觉得这是从国家政治高度和国家战略，是这样的选择。所以不能有侥幸心理，基本上会持续很长的时间。好处就是，限价让没风险了，限制贷款规模让这个行业的负债率降下来了。
要提高我们的综合竞争力，还要看布局和土储质量，因为这个行业分两段，一段是前面投资，后面是做产品，投资做错了的话，做什么产品都亏钱，所以布局和土储很重要。然后是看产品和服务，这些都很难。然后持续的降低负债率，我们有一个综合的负债率目标，希望负债总额能够下降的不多，利润的大幅增加、销售额的增加，负债率很快降下来。
第三就是坚定的布局消费升级，像文旅、文娱、教育、医疗、大健康等等。我们也一直这么做的，有文旅、旅游，我们文旅是国内最大的，文化我们也在做。这个是房地产+里面的，这方面布局就是为了将来。因为文娱是大行业，教育是个大行业，医疗是个大行业，养老也是大行业，我们这方面的布局主要是为了五年以后、十年以后的事。因为眼前都挺难挣钱的。我们要从容、稳健，还是要讲规模、讲高质量增长。
建议。我的建议很多，但是建议了也没用。我想说几点。
首先对政府来说，房地产行业真的是一个太综合的行业了，我们这三年的调控主要就是一句线月份的时候，有的城市房价已经涨起来了，比如涨到三万，但是你限价八千，都在这个节点上，很多城市就没法干了，就算是限价，有的城市也得调，包括供地、包括容积率等等很多都需要调，这是综合的事，说来话长我就不说了。
对于房地产企业来说，一定不能把这次调控当成短期的，它一定是长期的，是国家战略。你说现在经济压力比较大，会不会还会怎么样？我觉得不会的。四中全会已经有这样的政治定力了。经济增长不需要那么高，4%就挺好，这个行业太重要了，占的东西太多了。另外，总书记的理论体系的支柱就是以人民为中心，毛主席讲的为人民服务，现在总书记理论体系的核心就是以人民为中心，以人民为中心的话房价就不能涨。
另外，我给银行提点建议。第一，限的总量，但是不能把按揭限得太狠了，为什么？因为现在我们有11万亿的开发贷存量，我们有2.4万亿的债量，境外债大概有1万多亿人民币，境内债大概1.4万亿。所以境内、境外债加起来是2.4万亿，信托还有2万亿，还有其他资金，开发商手上的钱是超过15万亿的。你销售15万亿，有15万亿的债肯定够了，你把总量限住了以后，按揭现在的存量，到6·30的存量是29万亿，二手房有9万亿，一手房19万亿，2017年的时候整个按揭增了2.8万亿，2018年增了大概3.9万亿，到了今年上半年增了2.2万亿，到了9月底又增了3.3万亿，相当于整个按揭总的增量4万亿，整个按揭如果没有增量的话，这个行业会很麻烦。就是你可以限别的，但按揭这块还得有点增量。这是我第一个建议。
第二个建议，你要支持并购，因为并购是解决风险最最快的方法，有很多风险暴露出来，但是并购是解决风险最快的。如果你还不了银行的钱的话，基本上从你违约到最后你把它拍卖掉，大概平均需要四年时间，快的话需要三年时间，但是并购的话三个月或者半年就解决了，所以并购是化解行业风险的最好方法。这个行业的风险就是经济风险，就是金融风险。所以并购是化解风险的一个手段，所以要支持并购。不管是从额度上也好，还是并购贷也好，都要支持。
第三个建议，还要支持头部企业，为什么？不是因为我是头部企业，因为这个行业的头部企业，前五名大概是18%，我估计在五年里面，这个行业的前五名能占到30%，为什么？因为每个行业，比如汽车行业中国前五名是51%，啤酒行业是73%，空调行业78%，手机行业83%，我说的就是前五名。我们这个行业，前五名是18%，所以再过五年，30%问题不大。头部企业对行业稳定也有好处，头部企业我说的是前100名，所以这也是一个建议。
谢谢大家。