港商李亚鹏9年创业梦：丽江失意赣州拿地 郑州地产项目或难如期完

　　江西赣州，李亚鹏开始了他的第三个项目布局。10月15日，李亚鹏相关公司拍卖竞得赣州4个地块的使用权。这4处地块将被规划为“集合中国传统文化、跨界艺术文创及商业住宅为一体”的综合园区，称为——“赣州中国文谷”，总计划投资61亿元。

　　李亚鹏更被人熟知的身份是“知名男影星”，两部金庸武侠改编剧一度让他走红中国。显然，演员身份并不能让李亚鹏满足，他曾将自己定位为“40岁的理想主义创业者”，房地产是他切入的主要领域。

　　在赣州拿地之前，李亚鹏已在地产行业沉浮9年，涉足项目包括丽江雪山艺术小镇和郑州中国文谷。不过，投中网调查发现，在高调布局赣州背后，李亚鹏旗下这两处地产项目进展并不顺利：丽江雪山艺术小镇控制权早已拱手让人；而郑州中国文谷内的项目或无法实现拿地时“三年内建成”的要求。

　　李亚鹏改变的还有他的另一个身份。投中网发现，李亚鹏已经拿到香港身份，且拥有三家香港公司。而其在内地的资本布局，与母亲和哥哥李亚炜紧密相关。近年来，李亚鹏活跃在地产及文娱领域的头衔皆为“中书控股董事长”，但以该公司为中心的“中书系”，则几乎都由母亲张萍持股，其中部分公司卷入官司，成为被执行人。

　　赣州项目获地方政府加持

　　此次拍得4处地块的主体公司为“赣州中书资源置业有限公司”（下称“赣州中书”），多个交叉信息表明，该公司为李亚鹏及中书控股的相关公司。

　　江西省土地使用权网上交易系统显示，赣州中书拍卖竞得的土地为赣州市蓉江新区的两宗商业用地和两宗商住用地，总面积为22万平方米。其中，商业用地8.9万平米，约占总面积40.4%；商住用地13.1万平方米，约占总面积59.6%。拍得土地的价格为7.8亿元，每平米价格约为3396.1元/平米，低于蓉江新城内近期另一笔商住及商用地块5379.4元/平米的成交价格。

　　赣州中书此次拿地得到了当地政府的积极响应。拍卖结束后的第二天，江西省自然资源厅党组书记张圣泽等人来到蓉江新区调研，李亚鹏则作为中书控股董事长向其介绍了赣州中国文谷项目的进展情况。

　　而在该4处地块拍卖期间，外界就曾传出赣州中书“定向拿地”的质疑。比如，在相关拍卖条件中就明确提及：“宗地须引入已获得不少于五家世界著名国家级博物馆文创项目代理及运营授权的文创产业项目”。中书系恰好符合这一条件，其旗下的文创电商平台“艺莲公园”，目前已获得包括大英博物馆、故宫博物院在内的多家博物馆文创运营权。

　　对此，赣州市国土空间用途管制处一相关工作人员告诉投中网，用地条件由该部门制定，但在拍卖前他们并不知道赣州中书会来拿地，公开拍卖对大家都公平。

　　无论如何，赣州中书此番拿地的确得到了地方政府的加持。穿透该公司股权后，江西省旅游集团旗下的“赣州市新旅投资发展有限公司”为该公司大股东，持股比例55%；北京中书资源投资持股比例则为45%。

　　李亚鹏与赣州的“缘分”可以追溯到2017年。彼时，李亚鹏曾前往赣州蓉江新区考察，并表示会将“书院中国公益计划”带到该市。同年，李亚鹏旗下公益基金“北京市书院中国文化发展基金会”曾为“江西赣州书院项目”募资60万元。投中网发现，2018年该基金会这一江西项目上支出为54万元，并成为当年基金会的最大一笔支出。

　　投中网就与政府合作拿地一事，致电赣州中书（该公司联系方式与中书控股相同），对方回复称：“你打错了，我们这边没有这个事（郑州及赣州项目）。”

　　目前，李亚鹏的赣州项目正在紧锣密鼓布局当中。投中网查询发现，“中书系”在赣州新增5家公司，注册时间在2019年4月至10月底期间，业务涵盖酒店、商业管理等。

　　值得一提的是，其中一家公司“赣州泰迪冰雪商业管理有限公司”，从名字上看，与“中书系”此前在郑州布局的泰迪城颇为相似。郑州当地房产销售人员告诉投中网，该地中国文谷内将建成的泰迪城项目将有五层，三、四层也为滑雪场。

　　郑州地产项目或难如期完工

　　按照规划，李亚鹏赣州地块将成为“赣州中国文谷”项目。“中国文谷”是李亚鹏在2015年12月提出的品牌概念。按照李亚鹏的设想，“中国文谷”是中书控股打造的生态体系，把音乐、戏剧、舞蹈、艺术展乃至服装秀、论坛、互联网、创客等与居住生活相融合，实现文化艺术资源与街区商业综合体的嫁接。

　　2017年，李亚鹏开始了“中国文谷”的第一次尝试——郑州中国文谷。但投中网发现，随着“中国文谷”第二个项目赣州中国文谷的成功拿地，郑州中国文谷或难以在规定时间内完成施工并投入运营。

　　郑州中国文谷地块拿地时间为2017年8月，面积共8.1万平方米，竞得方为河南中书置业。河南中书置业由中书控股相关公司和房地产上市公司“金科股份”旗下公司共同出资成立。

　　投中网发现，在当时土地使用权挂牌出让公告对施工完成时间有着明确规定。根据规定：竞买人需在该地块上建设世界知名儿童文化主题IP综合体；需在土地成交后三年内项目全部建成并投入运营；该项目须先于住宅项目开工建设。

　　“世界知名儿童文化主题IP综合体”或指向郑州中国文谷内的泰迪城项目。按照拿地时的条件，河南中书置业须在2020年8月之前完成该项目的建设，并投入运营。投中网从多位郑州中国文谷内住宅项目销售人员处获悉，泰迪城项目目前正在建设，主体建筑“已经出地面”，但完工或将等到2020年底或2021年。

　　投中网尝试向河南中书置业核实上述情况，截至发稿，尚未获得回复。

　　除了施工进度外，金科置业的一纸取消担保公告或许透露了河南中书置业此前4亿元借款的变数。

　　作为间接第一大股东，金科股份不但曾答应为河南中书置业提供不超过14亿元的财务资助，而且还答应为其提供10亿元担保。

　　2019年6月，金科股份发布公告称，平安银行郑州分行将为河南中书置业提供4亿元借款，由金科股份提供担保，担保余额由此变为6亿元。但在一个月后，金科控股却突然宣布撤销此前许诺给河南中书置业的全部10亿元担保。

　　投中网致电金科股份董秘办，对方回复称，目前提供给河南中书置业的这笔担保额度并未使用，公司此番取消是为了其他需要额度的公司提供担保。

　　担保额度的取消是否意味着平安银行为河南中书置业提供的4亿元借款出现变数？金科股份董秘办对此称“并不清楚”。投中网亦未能就此事获得河南中书置业的答复。

　　金科股份与中书控股在郑州中国文谷的合作，或许称得上李亚鹏在丽江失利后的新探索。上述楼盘销售人员告诉投中网，郑州中国文谷内的文创项目及泰迪城的运营方是中书控股，而房屋建设等则属于地产商金科股份的职责范畴。

　　正如中书投资总经理施宝成曾在公开场合提及的那样，未来中书控股非常坚定地做中国文化产业资源整合运营商，不再碰触自己不擅长的事情。

　　香港商人李亚鹏

　　施宝成口中“不擅长的事情”，直指中书控股多年前的第一个地产项目——丽江雪山艺术小镇。在2015年举办的第七届地产中国论坛上，他在发言中反思了中书控股在丽江项目上的失误：“在过往的一年半的时间里面，我们用非常深刻的教训体会到一件事情，就是买过房子不等于能造房。”

　　丽江项目的失败让李亚鹏一度卷入诉讼，成为“被执行人”。

　　2015年6月，由于丽江项目公司亏损，李亚鹏及中书控股将该项目旗下51%的股权及控制权转让给香港上市公司“阳光100控股”。而当时丽江项目合作方“泰和友联”则放弃最初的股份认购权利，选择4000万元到期债券作为固定收益。

　　彼时，李亚鹏、中书控股等原股东因帮助丽江项目公司发展欠下不少债务，无法支付这4000万。此后，双方围绕这笔到期债权开始漫长诉讼。

　　2018年3月，该案终审判决，李亚鹏一方须支付该笔款项。但在之后的民事裁定中，北京市高级人民法院指令再审本案，且再审期间中止原判决的执行。投中网查询发现，目前中国执行信息公开网并无李亚鹏的被执行人身份。天眼查信息显示，李亚鹏持有的该丽江项目公司价值7279.35万元的股权，因此案被冻结至2022年9月9日。

　　《中国经营报》曾就此案报道称，此前司法部门执法时发现，李亚鹏名下已无可执行财产。

　　事实上，李亚鹏的资产状况相对复杂，其在内地公司的股权关系与其母亲及哥哥频繁交织。

　　李亚鹏目前在内地目前的主要业务——文娱地产，皆依靠“中书控股”为主干向下发展。而中书控股的控制权就掌握在李亚鹏的妈妈张萍手中。

　　除了中书控股，张萍担任法人的公司一共8家，担任股东的公司11家，掌握32家公司的实际控制权。这些由张萍实际掌控的公司中，25家为“中书系”公司，另外7家则涉足科技、文化传播、餐饮等行业。

　　投中网发现，目前由李亚鹏母亲及哥哥掌控的公司中不少已经被标记为异常经营，在业公司也频繁被卷入官司，成为被执行人。例如由李亚鹏的哥哥李亚炜控制的“北京世纪春天影视文化传媒有限公司”。

　　2019年9月18日，有关部门对李亚炜发放了一份限制消费令，案件可追溯至一部由李亚鹏作为出品人的电视剧——《神医大道公前传》。2019年4月，围绕该剧投资、拍摄、版权问题产生的官司迎来终审判决，李亚炜及其作为法人的北京世纪春天、东阳万瑞达最终败诉，成为案件被执行人。股权变更信息透露，李亚鹏也曾是这家公司的投资人，但却在纠纷中的2016年9月撤股，只担任该公司高管职位。

　　天眼查信息显示，目前李亚鹏本人参股的公司仅有四家。其中，北京喜纳科技有限公司正为最高人民法院公示的失信公司；北京世纪春天影视策划有限公司、东阳世纪春天影视策划有限公司被列入企业经营异常名录；丽江雪山投资有限责任公司（即上述丽江项目公司）股权已被冻结。