财经新闻 楼市拐点出现了？二手房价环比下跌城市超上涨城市
21世纪经济报道 宋兴国 北京报道
房价拐点出现了？
11月15日，国家统计局发布了2019年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。数据显示，一、二、三线城市新房和二手房销售价格环比涨幅均有所回落。
此外，还有17个城市房价环比下跌，数量连续三个月维持增长。叠加此前发布的销售数据，房地产销售面积年内首度重回正增长，楼市“以价换量”成果凸显。
多位分析人士均向21世纪经济报道记者表示，新房价格下跌城市持续增多，二手房价格下跌城市54个月以来首次逆转超过上涨城市，诸多迹象显示，如果没有明显政策调整，市场拐点或将出现。
关键指标逆转
总体来看，4个一线个百分点。二手房销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.2个百分点。31个二线城市，新房和二手房价格环比分别上涨0.5%和0.1%，涨幅比上月均回落0.1个百分点。35个三线城市新房和二手房价格环比分别上涨0.6%和0.5%，涨幅比上月均回落0.2个百分点。
“2019年10月份商品住宅销售价格涨幅稳中有落”，国家统计局城市司首席统计师孔鹏在解读房价数据时表示。
不过，从房价调整的城市数量来看，市场调整的迹象十分明显。
10月，有50个城市新房价格环比上涨，数量是2018年2月以来的新低。其中，西宁、呼和浩特和南宁三个中西部城市，10月新房价格涨幅分别是2.8%、2.4%和2.0%，是仅有的三个涨幅超过2%的城市。另外，成都也以1.5%的涨幅位列70个大中城市的第六位。
而房价下降城市数量，则延续了7月以来的持续增加态势。国家统计局数据显示，10月，70个大中城市中，共有17个城市新房价格环比下降。这个数量也是2017年9月后，25个月以来的新高。其中，下降幅度最大的是济南和泸州，环比下降了1%。而一线城市北京和广州，则分别环比下降0.2%和0.1%。
二手房方面，10月份全国70个城市二手住宅销售价格指数环比增幅为0.1%，同比增幅为4.2%。无论是环比数据还是同比数据，实际上都呈现了涨幅收窄的态势。
不仅如此，易居研究院副院长杨红旭向21世纪经济报道表示，一组信号意义更为强烈的指标是，二手房价格环比下降的城市，从9月的28个上升至35个，而环比上涨的城市则只有28个。下降数量超过上涨数量，这是2015年4月以来，首次出现类似的情况。
实际上，在楼市开始步入本轮上行周期的2015年5月，这个指标就发生了类似的逆转。此前一年，二手房价下跌的城市数量都多于上涨数量，从这个月开始，上涨数量超过下跌数量。
在杨红旭看来，新房价格，在部分城市存在限价限签等行政干预，存在失真情况。因此二手房价格变动更能体现楼市真实情况。并且，从周期来看，财经新闻二手房价格变化领先于新房价格，二手房价格下跌城市数量变化，又领先于各线级城市的二手房总体均价变化。
在这样的逻辑下，杨红旭认为，“市场半只脚踏进冬天了。财经新闻”
“以价换量”还将持续？
多位分析人士均向21世纪经济报道指出，开发商从9月以来持续的降价促销活动，是此次房价数据出现上述现象的主要原因。
今年上半年以来，收紧房企融资成为楼市调控的主基调。银行贷款、信托、债券等渠道先后收紧。在下半年进入偿债高峰期和销售业绩冲刺期的双重压力下，部分房企开始选择降价促销，减轻资金压力，完成年度销售目标。
一个典型的案例是，10月曾有开发商降价导致的维权事件视频流出的济南，新房价格环比下降1%，在70城中居首。
而宏观数据对此也有印证。国家统计局数据此前发布的显示，1-10月份，商品房销售面积133251万平方米，同比增长0.1%。在去年销售面积创下历史峰值的高基数上，增速今年以来首次由负转正。
对此，贝壳研究院首席市场分析师许小乐分析称，新房市场“以量换价”效果有所显现。从标杆房企的销售来看，10月其销售面积及销售额均明显增长，但销售价格出现回落。预计全年新建商品住宅销售面积同比增长1%左右，与去年基本持平。
许小乐认为，年前新房价格可能继续下跌。10月全国商品房及商品住宅新开工面积累计同比增速仍在扩大，后期供应增加，“以价换量”将会持续，新房下跌趋势将会持续。城市方面，后期随着三四线城的一手房价格下跌趋势会逐渐由一二线向三四线传导。
因此，后续政策是否会做出调整，财经新闻成为关注焦点。
杨红旭指出，从房地产调控角度来看，周期已经发生了变化。过去四年一直防大涨，未来一两年须转为防大跌。
而中原地产首席分析师张大伟则认为，房价涨幅全面放缓趋势已经出现，但对于2019年四季度的市场走势来说，一要看年末的信贷政策，包括11-12月LPR的调整，以及是否会降准；二要看近期各地频繁的人才政策波动，是否会影响市场。
实际上，随着2020年城镇化目标阶段性“大考”越来越近，各地开始密集调整户籍政策与人才政策。其中，包括海南、上海、南京等地，都在10月以来发布对人才政策做了微调。
但也有分析人士告诉21世纪经济报道，在中央“不将房地产作为短期刺激经济的手段”表述未变，楼市“三稳”基调未变，地方政府问责机制未变的情况下，本轮调控核心的限售、限价和限贷等政策，大幅调整的可能性不大。