千寻研选：王石“泄密”万科业绩，地产股嗨了！机构怎么看当前房
昨日，千寻为大家详解了钢铁、水泥近期涨价逻辑，今天钢铁、水泥板块领涨两市。但也有人说，周期股崛起，王石立功了，一嘴“业绩非常好”让今天万科A大涨6%，要知道这是万科A年内最大单日涨幅，使得地产、建材、有色等一个链条上的周期产业集体大涨。长城证券给出的解释是，基建托底稳增长的政策持续出台，而周期、基建板块估值较低，安全边际较宽，到今年年末，风格转向低估值价值股的趋势有可能在短时间内持续。现在千寻将给大家拆解关于房地产的投资逻辑。
一、行业近况：利率下行，销售、融资双重改善
上周（11月17日-11月23日）销售数据略有回落，整体来看新房销售好于二手房，反映房地产市场更加价值化。土地市场成交总额增加，平均溢价率下行，同时开始出现土地流拍，体现出房企并不看空后市，但拿地投资上更加审慎，注重精选项目，对于房价上涨的预期下降，转向通过控制土地溢价以稳固利润率。
近期5年期LPR利率下降5个基点，对降低购房成本有积极作用，或刺激购房需求，整体上来讲对房地产市场交易活跃等有较为积极的作用，带来了房地产企业销售、融资双重改善。利率下调背后，房地产政策边际改善是核心。目前，经济下行压力加剧，作为经济“稳增长”的重要权重——房地产自然不能再拖累经济。因此，依托于政策边际预期改善和发酵，房地产开始新一轮的估值修复。
二、资本市场近况：破净股集中在周期行业 房地产板块是高发地
市场中破净股数量与行情走势往往呈正相关，股市低迷时破净股数量逐渐增多，市场向底部靠拢，牛市来临时破净股也率先被消灭。
截至11月25日收盘，沪深两市破净股数量为357只，纵观以往几次重要历史底部，最近的一次沪指2638点时破净股数量有66只，沪指1664点时破净股有173只，而沪指5178点高位和6124点高位时已不存在破净股。
从行业上看，房地产股是破净高发地，超40只个股上榜，破净股数量最多，公用事业、交通运输分别有28只、27只个股上榜，数量位居第二、第三，占行业公司数量的比列分别为35%、18%、23%。整体上看，破净公司集中在偏周期类行业，极端估值反映了投资者对于未来经济的预期，这也可能是估值体系重塑的机会。
三、机构观点
1）中信证券：地产股估值极具吸引力，看好全板块跨年反弹行情
中信证券最新研报表示，他们认为地产板块的周期性特征仍然存在。过去很长的时间，政策方向一直是地产股票板块性波动重要的影响因子。尽管当前仍然处于上一轮举牌的“退潮期”，但长期来看长线资金举牌的逻辑仍然存在。
当前，板块的估值已经到了相当具备吸引力的程度，而各地调控的风向也有所变化。政策的边际变化和估值优势，是地产板块跨年行情的主要推动力。看好全板块的跨年反弹行情。
2）海通策略：银行地产岁末年初多异动
海通策略荀玉根团队在最新研报中表示，目前仍是折返跑蓄势期。岁末年初，地产和银行受益于估值偏低、前期涨幅少、机构持仓低和政策催化，往往会有异动。
银行地产股价联动性较强，最近三次大涨行情：12年底、14年底、18年初。总结前述三轮银行地产板块异动行情，可以发现出现异动的板块有三大突出特征：
第一低估值，异动板块在上涨前估值较低，低于全部A股的估值水平。
第二低配置、低涨幅，机构年底排名博弈激烈，低配板块成为排名靠后机构实现弯道超车的潜在筹码。
第三政策与事件催化，政策或事件的催化会带来全新投资机会。
总结12年底、14年底、18年初三轮银行地产板块大涨的核心动因，可以发现银行地产大涨前期业绩表现并不十分突出，但这些板块估值和机构持仓均处于低位，大涨前期涨幅落后，加之相关事件适时激发了市场情绪，从而推动了上涨行情。今年岁末年初同样具备这些条件。
3）招商证券：估值水平支持板块相对修复空间在30%以上
招商证券最新研报指出，估值便宜不是涨的理由，但估值低是板块能获取明显超额收益的前提，当前估值修复主要依靠政策边际的改善。参考历史相对估值修复的空间，目前板块估值水平支持板块相对修复空间在30%以上。
历史上房地产板块一般随着利率改善（10Y国债定方向），先涨现金流型（“造血”能力强的房企），后涨弹性型（高质量杠杆、库存多的房企），其前提是利率先改善，而后往销售和房价的传导是顺畅的。这一次，判断政策会有边际改善，但大的方向肯定不会一刀切放松，房价也会受到“稳地价，稳房价，稳预期”的制约。
四、机构推荐
天风证券指出，近期地产政策调整频繁，三季度资金面先紧后松，优质房企在流动性略微宽松的环境中有望持续受益，伴随竣工增速大幅回升，提升行业结算超预期的概率、后端物业管理公司率先受益，据此持续推荐低估值、高分红的优质房企、2020 年物管公司有望继续保持高增长：1）龙头：保利地产、万科A等；2）优质成长：中南建设、阳光城等；3）商业：大悦城等；4）直接受益竣工回升的物管公司：中航善达等。
五、风险提示
通胀上升可能招致更严厉货币政策。
房地产税出台使得商品房市场受到冲击。
融资政策进一步收紧影响房企资金周转。