一座“冷销”金茂府的命运自白：扛不住楼市调控周期，在深圳折戟

　　撰文 刘婷

　　编辑 张晓蕊

　　设计 梁靖

　　我是高端市场人见人爱，花见花开的金茂府本府了。

　　行走江湖这些年，凭着系出名门的央企身份，绿色科技住宅杀手锏，所到之处都有个地位名号。上海大宁金茂府、北京广渠金茂府，都是我名噪一时的代表作。2016年，我行走深圳，作为金茂府首个入深项目，我也是地王加身，备受期待。

　　不料，命运多舛。接下来的情节，超纲了我一出生就一路开挂的剧本。市场连番遭遇“深八条”、731新政等调控政策，拳拳到肉，跌宕起伏。本来2019年的一丝温暖，融化着我拔凉的心，但就在我取证开盘入市的前两天，一场戏剧性土拍再次泼下冷水，砸下了我的豪宅身价。

　　最终，那个被期待的金茂府现象级热销并没有出现。一场冷销背后，我的命运伏线也画下了一道难以穿越的楼市周期轨迹。

　　从“带货王” 到 “末代地王”

　　行业地位加之单价地王，作为入深代表作，我一亮相就自带光环。

　　2016年6月2日，在一片惊叹声中，我和电建的“金电”CP正式出道。82.9亿元总价，5.68万元/平米单价，我坐拥深圳龙华区单价地王，吸睛无数。

　　三年过后再回忆当日拍地的经历，光环有时也会成为紧箍咒。

　　当日，地块采用竞拍形式，价高者得。“赌桌”上坐了满满19人，本土房企万科、龙光、中海等踌躇满志，外埠房企碧桂园、首创、中铁诺德等虎视眈眈。

　　“树不能长到天上去，房价也是。”投标前，拍卖官的提示没能压住战火。志在必得，不惜代价，金茂开价82.9亿。这一数字，我比第二名高出9.4亿，比最后一名高出32.8亿。

　　一锤定音，金茂府入深一战成名。而不出意料，这种“金茂府带货效应”在深圳被立即放大。

　　竞拍结束后，刚刚还在战场上厮杀的对手火速蹭热度。邻居万科打出“地王一出、涨势喜人”的海报，并称“6月5日之前，绝不涨价”；龙光则用“致敬龙华新地王”借势宣传；保利悦都项目当晚12点涨价10%、星河传奇当天起涨价5—8%、隔壁曼海宁直接封盘，房价立涨15%。

　　那是深圳楼市最炙热的时刻，土拍市场上房企杀红了眼，买家一路追涨。楼市逐利，没有人想错过火箭上的深圳。与我同期开启“深漂”之旅的，还有融创、富力、首创、龙湖、泰禾等来自全国各地的知名房企。

　　据深圳中原研究中心监测，2016 年深圳土地总成交面积为229万平米，楼面地价1.3万/平米，面积和地价均创下新高，是当时当之无愧的“地王年”。

　　不过乐极生悲。5个月后，行情反转。

　　2016年10月4日，年内第二次调控“深八条”出台。新政涉及限购、限贷、价格管理、市场秩序整顿等八个方面，非深户籍购房需要提供5年社保，认房认贷。调控出台当月，深圳新房成交量同比减少20%，二手房市场有70%以上的业主下调了报价。

　　以2016年“深八条”为起点，深圳调控连出组合拳，市场的三年横盘期正式拉开序幕。昔日地王们高位站岗，成为深圳的“末代地王”。

　　现房销售悲喜

　　这三年时间里，深圳通过一系列调控凑齐“五限令”，“731新政”、三价合一、二次房改……调控政策涉及购房链条的方方面面，针对新房、二手房公寓的限购限贷政策全面升级。

　　高价拿地后遭遇调控市场转冷，此前时常以品质热销形象出街的我，面目模糊，心情复杂。当龙华金茂府再次被推向风口浪尖，财经新闻是因为现房销售制度风波。

　　实际上，在拿地伊始，我就被要求宗地上建筑物只能以现售形式对外销售，是深圳首个商品房现售试点项目。

　　2016年“深八条”仅过去107天，深圳加码出台限价令。2017年1月19日，深圳规土委发布《商品住宅和商务公寓预、现售管理操作细则》，规定首次申请预售项目，申请均价不能明显高于周边同类户型在售均价。

　　消息一出，让我欢喜让我忧。

　　不少人向我道贺，由于必须现房销售，我幸运地“躲过一劫”，价格上的束缚略低于期房。

　　然而，对于我来说，现售的代价是更多的时间和更高的资金成本，也是一种“甜蜜的负担”。

　　一个小插曲将我再次推向舆论焦点。

　　2018年9月21日，媒体报道称，广东省房地产协会向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》。

　　“通知”称，广东省住房城乡建设厅已拟定了“关于商品房预售许可事项调整的材料”，建议降低预售制度带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。

　　我作为深圳首个现售模式项目，又被围观了一波。

　　对于购房者而言，现房看得见、摸得着、价格稳定、入住快，在质量问题频出的当下，现售一定程度上缓解了购房者的焦虑。对于开发商而言，现售使我突破“70/90”的限制，可以自由开发大户型产品，强化豪宅基因。

　　不过，如人饮水，冷暖自知。大户型意味着高总价，龙华地段在深圳的刚需氛围能否支撑豪宅气质一直存在争议。

　　此外，现售是高周转的天敌，偌大一个项目需要现货交易，资金压力可想而知。近年来融资口不断收紧，尽管身为央企，我也如临大考。

　　2017年10月，通过增资扩股的方式，我成功引进新股东——嘉兴鼎信创然投资合伙企业，入账1.25亿，缓解资金之渴。

　　成也土拍 败也土拍

　　2019年，深圳是楼市的一个焦点。这一年，深圳迎来利好连环炸，粤港澳大湾区规划纲要和“社会主义先行示范区”规划先后落地，豪宅税费标准线调整，一系列动作似乎都在向我传递曙光就在眼前的信号。

　　没想到，在土拍中一战成名的我，今年又载在了土拍市场。今年，深圳两场大型土拍，对于我的影响颇具戏剧性。

　　6月24日，深圳史诗级土拍揭幕。竞争最激烈的龙华A817-0609地块是我邻居，土地售价直接影响我的定价。为了提高市场预期，我还亲自上场飙价。有朋友笑我是去“抬轿子”的，拿土拍当营销解套利器，为了抬高价格，入市卖个好价。

　　在经过一个小时的激烈厮杀后，我身旁的A817-0609地块有了一个响亮的名字：龙华新地王。最终，龙光以溢价率45%拿下地块，单价约6.7万/平米，刷新我的地王纪录。

　　这下，外部市场行情转向对我有利。我为了赢得市场，在产品上也是一直是不余遗力。

　　金茂府一直在高端市场口碑不错。首次入深，财经新闻我也颇有诚意。从非洲运回来并整木开采的府匾、横扫全国无往不利的“智慧住宅”、由300位工匠历时7个月打造的干挂陶板集群外立面……除了绿色科技、精装品质，我还打出了名校牌傍身。

　　一度，龙华金茂府业内的“吹风价”为10-13万/平米。峰回路转，我心情不错。今年11月20日，我成功取证665套，单价区间9.02万—14.4万元/平米，整体均价10.3万元/平米，户型面积段主要在155-248平米。

　　梦幻的是，2天后的一场土拍，再次反转了深圳市场的冷暖，也改写了我的命运。

　　地王出身的我在入市前被邻居绊了一跤。拿证两天后的11月22日，深圳土拍整体转冷，溢价率走低，甚至出现流拍土地。我斜对面的龙华A816-0068地块摆上货架。该地块建成后，商品房销售均价不得高于7.14万/平米。这就等于标定了区域和市场价格，这把我预期10万+的大好行情，打压下来。财经新闻

　　前有政策，有后追兵。按照政策要求，拿证后必须在10天内开盘，被市场砸价也不能捂盘；而更具有地段和价格优势的前海招商领玺和深业颐湾府正在排队入市，我骑虎难下。

　　11月24日晚，我狠下决心，龙华金茂府推售200套现房。市场上关于销售去化不尽人意的业绩众说纷纭，有人传我只卖了21%，有人说卖了88%。

　　无论如何，只推售三分之一的房源，得到这个结果，也不得不承认，在调控周期中，所到之处常热销的金茂府在深圳折戟。

　　看得到开头，未必猜得到结果。希望突破“命运”桎梏的，不只我一个。