香江控股10年土储谜局揭秘

　　“销售价格 在5万元左右，盘算 2016年拿地价、资金、建安等多项成本，项目要卖约7万元/平方米能力 保本，现在是亏两万在卖”，香江·拾光盛境项目销售人员向和讯房产算了一笔账。

　　售楼部分 庭萧条 ，赔本 出售回笼资金，虽时运欠安 ，但对于香江控股(600162)（600162.SH）而言，保现金流已经是当下异常 重要的任务。归母净利润持续 4年同比下降，2021年归母净利润率降至3.3%的汗青 低位，同时净利润率仅有1.1%。

　　同时在没有进行大范围 扩大 拿地的情况下，公司的经营性现金净流入持续 两年同比下降，叠加楼市下行压力，资产、存货存在计提减值风险，香江控股正处在困难期。

　　同时，梳理香江控股近十年年报觉察，公司土地贮备 存在不确定性，依照 2021年年报，公司在广州番禺持有待开拓土地面积约16.9万平方米，筹划 计容建筑面积约31.09万平方米。

　　深入研究觉察，香江控股10年土储变更 之谜终于揭开。该土地贮备 位于广州锦绣香江项目内部，该项目为20年成熟小区。香江控股试图多次测验测验 厘革项目地块性质为栖身 用地，因遭到业主的强烈否决 而未能开拓。

　　企业经营难言改良 ，财务 承压，押注锦绣香江项目用地性质厘革新增优质“土储”，香江控股能否解决当下逆境 ？

　　薛定谔的土储？揭秘10年变迁之谜

　　2021年年报，香江控股在广州番禺拥有约16.9万平方米的待开拓土地面积，而据公开信息显示，香江控股最近一次在广州番禺区公开市场上拿地追溯到2016年11月，地块为汉溪村地块。

　　查询年报可知，香江控股在广州番禺的新增土储从2020年年报开端 涌现 ，至2021年年报，无开动员 工。据年报披露，该地块香江控股持股比例为51%。

　　该地块并非近年通过公开市场获得，经由 层层查证，最终将土地贮备 锁定在香江团体 旗下的广州番禺锦绣香江项目。而据公开资料，锦绣香江项目最后一期项目布查特官邸3期已于10年前完成开拓并交付。

　　那么香江控股这16.9万平方米土地贮备 从何而来？

　　据知晓内情的锦绣香江业主透露，该土地贮备 或为香江控股厘革锦绣香江小区绿化用地筹划 而来，从2012年开端 ，香江控股就开端 着手申请将小区内的公共绿地以及园地（E3）等非建筑用地厘革为扶植 用地，因遭遇业主的否决 未能胜利 。

　　据该业主提供的一份汗青 资料显示，广州番禺锦江房地产开拓有限公司在2014年和2017年持续 向广州国规委提交控规修改申请，复函（穗规番禺（2015）766号）及（穗领土 筹划 业务函（2017）612号）均被驳回。

　　和讯房产查询香江控股近十年年报觉察，其位于广州番禺的土地贮备 存在更改 。

　　2012年财报显示，香江控股与番禺锦江项目拥有拟开拓土地面积16.9万平方米，预计开工时间为2013年12月；2013年年报显示，番禺锦江项目的预计开工时间改为2014年12月；在2014年年报中，该项目的预计开工时间改为2016年8月-2017年12月之间。

　　预计开拓时间屡次推迟，到2015年年报，在香江控股的拟开拓土地中，已经没有番禺锦江项目了，项目尚未开拓，土地贮备 却凭空消失了。到2020年年报，该地块再次涌现 在香江控股的土地贮备 之列。

　　结合 控规修改申请被驳回，香江控股在广州番禺土地贮备 时有时无或与控规修改未胜利 有关。

　　同时，香江控股曾因大量 土储迟迟未开拓而遭遇生意业务 所问询。在回复生意业务 所中，香江控股证实未开拓的土储为锦绣香江项目，地块原定于2011年开拓，因为2011年广州市政府将小区内未开拓的用地掌握 为远景栖身 用地，从2013年开端 广州番禺锦江房地产有限公司向广州市筹划 及自然资源局番禺区分局申请剩余未开拓用地的筹划 修正。

　　控规调剂 因遭遇现有业主强烈否决 而弃捐 ，到2020年，香江控股再次将地块列入土储，并进行控规调剂 申请，于2021年引发小区业主大范围 维权，业主认为业委会未能真正代表业主，决意未能体现业主真实意愿。

　　截至目前，该项目的开拓暂弃捐 ，在一份广州市筹划 和自然资源局番禺区分局2021年初的复函中表示 未批出地块建筑设计规划。香江控股2021年年报中表示 ，该项目（番禺锦江）预计开工时间为2022年10月。

　　据香江·拾光盛境项目销售人员介绍，香江团体 在锦绣香江内部拥有十几万平方米土地贮备 ，目前在沙盘上的模型都有7栋楼，未来可卖到10万元/平方米。但对于该土地的开拓筹划 ，该销售人员表示 没有时间表，2000年前后的地块，需要一定手续，并表示 时间长了，许多 器械 说不清楚，能不克不及 开觉察在还不知道。

　　实地调研觉察，开拓商土储中的待开拓地块有的已建成篮球场，也有的成为绿化用地，还有一块是开拓商早前卖房时对外宣传的高尔夫草地。

　　据业主透露，这些土地曾作为绿化、配套等为开拓商销售楼盘带来利好，并未告诉 此前买房业主未来有开拓筹划 。现在突然要开拓，确实有点接收 不了。

　　依照 规定 ，开拓商修改后期筹划 需要征求前期业主的同意，不然 组成 侵权。在现有业主的强烈否决 下，控规修改一波三折，香江控股能否如愿仍存是未知。

　　销售多年下滑 广州核心 项目赔本 甩卖

　　2012年着手申请控规调剂 ，10年曩昔 ，香江控股尚未能如愿，修改筹划 背后的好处 驱动香江控股。据香江内部人士透露，如能胜利 开拓，可带来的回报是以亿元为单位 盘算 的。

　　深入剖析 香江控股近些年的成长 节拍 及财务 状况，广州番禺地块能否胜利 开拓，对于香江控股改良 公司的经营状况较为重要。

　　受房地产市场下行压力影响，香江控股的项目去化迟缓 ，且个别 项目面临吃亏 。

　　曾被寄予厚望且对外吹风价卖到8-10万的香江·拾光盛境项目最终售价仅约5万元/平方米左右，项目体量小、户型设计不出挑，位置不敌片区网红盘越秀·和樾府，最终去化情况并不睬 想，仅约47套洋房卖了泰半 年仍未卖完，同时售价距离约7万元/平方米的保本线存在较大差别 。

　　亏钱也要回笼资金，保住现金流，这是香江控股的策略，也是当下市场情况 下房企的普遍选择。

　　更为棘手 的是，香江控股房地产项目整体位置并不是特别好，而楼市仍面临下行压力，一线城市如广州外围区域楼盘都面临较大去化压力，其他低能级城市去化压力更大。

　　香江控股2021年财报披露，公司申报 期内销售和结转的项目有14个，所在城市仅广州一个一线城市，且构造的项目多位于增城、南沙等郊区，位置最好的项目为番禺香江·拾光盛境项目，因为项目资质欠安 及限价等原因，项目去化及盈利状况欠安 ，其余位于低能级城市项目的去化也面临一定压力。

　　整体来看，正在销售和待开拓的项目中，正在申请控规调剂 且遭遇业主激烈 维权的广州番禺锦绣香江项目资质是最好的。

　　香江控股存量项目资质从公司的计提减值金额亦可获得 体现。据年报披露，截至2021年12月31日，香江控股存货的账面余额约为161.81亿元，相应的存货削价 准备约为3.21亿元，计提减值数额较大。

　　同时，从销售端来看，2019年香江控股销售金额和面积开端 走下坡路。2019年-2021年其签约销售金额分手 为63.25亿元、53.66亿元以及37.09亿元。而2019年及2020年正是房地产市场向上阶段，行业销售金额立异 高。

　　以此来看，香江控股销售下行并不与行业下行周期一致，尤其2019年和2020年是自身原因造成的范围 下降。公开市场土地弥补 少，同时项目开拓进展迟缓 。

　　据证券市场周刊报道，株洲锦绣香江湖湘文化城、恩平锦绣香江花圃 、武汉锦绣香江项目分手 在2011年、2008年和2013年即开工，项目至2021年仍未完工，项目预售时间跨度甚至跨越 10年。

　　项目去化进展迟缓 ，项目所在城市品级 不高，在市场下行压力下销售将面临加倍 困难的地步 ，这将对香江控股的现金流以及运营带来一定的不确定性。

　　净利润率仅1.1%

　　踩雷名堂 年巨亏2.26亿元

　　销售下滑的同时，香江控股的盈利能力也遭遇考验。归母净利润持续 4年下降，至2021年仅1.88亿元，归母净利润率仅3.3%；而公司净利润在2021年度仅为6283.21万元，净利润率仅1.1%，降至冰点。