世联行投资不动产基金清算两次延期，上市公司监事会主席被出具警示函

　　红周刊丨惠凯 

　　世联行旗下的世联行投资曾刊行过多只产物投向上海等一线都市的贸易和办公楼资产，从清理退出环境看，并不太抱负，一延再延。 

　　近期，证监部分亮相要开展不动产私募投资基金试点，敦促地产纾困。对此新营业，此前有少数地产公司曾开展过相同投资，譬如上市公司世联行旗下的世联行投资曾刊行过多只私募股权投资基金投向上海等一线都市的贸易和办公楼资产，但从清理退出环境看并不太抱负。 

　　清理退出环境的不抱负，除了疫情的影响，基金底层资产的出租率、租金收入也不达预期外，传统的大宗买卖营业退出方法也是较为狭小的。世联行投资的法人代表是世联行前董秘、现监事会主席袁鸿昌，因在上市公司董秘任内对关联买卖营业、重大管帐改观呈现披露违规，其在不久前被证监部分出具了警示函。 

　　世联行旗下公司刊行的私募基金产物清理两度延期 

　　2020年前，地产经济还风起云涌，地产公司其时除了举办传统住宅和贸易开拓之外，还起劲试探其他策划业态和贸易模式，个中轻资产、贸易和物业运营的恒久潜力就得到行业内同等承认，尤其是一线都市的焦点物业备受青睐，包罗世联行(002285.SZ)在内的许多上市地产公司都参与到这一规模中。 

　　上海世联行股权投资打点有限公司（简称“世联行投资”）是世联行的间接子公司。据官网先容，世联行投资“专注于房地产投资规模并致力于为客户带来高附加值”，通过发掘焦点地区存量房地产资产的代价，以及深度、全方位的运营打点，最洪流平上晋升资产代价，“确保投资人得到妥当收入”。其先后参加了上海、珠海、苏州、北京等地的10多个甲级写字楼、高端贸易综合体的并购和运营，在业内小著名气。 

　　世联行投资承袭的投资逻辑是：一线都市的焦点物业，通过恒久持有、专业打点晋升物业代价；都市旧改和更新项目，通过装修进级从头定位，获取物业增值收益；租赁家产厂房等物业，从头定位后同一招租。而“世联行都市改革3号私募股权投资基金”的创立和运作就是基于上述逻辑，但在部门投资人看来，私募基金的现实运营结果是令人扫兴的。 

　　据基金业协会官网数据，世联行投资的“世联行都市改革3号”创立于2019年8月。《红周刊》从投资人处得到的《关于继承延迟“世联行都市改革3号私募股权投资基金”清理退出期的通告》表现，世联行都市改革3号的底层资产是上海市普陀区宜川路299~311号贸易综合体的进级改革和运营项目，应于2021年2月初到期退出，但“在整体经济下行的情形下，受疫情攻击，市场环境低迷，本项目退出环境不及预期”，2021年初次延期一年半，于2022年10月抉择二次延期1~2年，直到资产乐成变现。

　　该基金2019年创立时，项目资产还看似不错，底层项目位于寸土寸金的上国内环普陀区，“租户业态首要为餐饮、糊口处事和儿童教诲”，原打算2020年头完成并开业，但在基金创立后不久就呈现不测，原定的开业时刻频频延后，“原打算春节前开业，受疫情暴发影响推迟到2020年6月24日开业”，并且出租率一度下滑到60%。更贫困的是2022年春天上海疫情再次暴发，基金底层的贸易综合体从3~5月停息业务，规复开业后只有餐饮、糊口处事类租户可以开业，“培训教诲业态制止今朝仍在守候普陀区市场监视打点局的进一步关照，何时可业务尚未明晰”(2022年10月尾)。 

　　租户亦提出要求减免部门租金，并延期付出后续租金，世联行投资“就租金减免方案与各租户举办了多轮洽商，按照现实策划环境给以部门贸易租户必然的租金减免，但仍有部门租户因租金减免方案未能告竣一请安见而存在租金拖欠的环境……同时，有新签租户仍在免租期内，无租金收入”。总之，世联行都市改革3号的底层贸易地产资产的现金流回款环境是不及预期的。 

　　商户的心态亦趋于守旧，“除放和缓停息新开店面外，低落策划本钱的压力使得商户有缩小面积、低落租金的要求”，宜川路299~311号贸易综合体的新入住租户的租金较2022年3月疫情前有所下调，均匀租金为5元/平米/天。 

　　总之，都市改革3号的投资人李老师直言：“出租率相对周边还不是很差，但大宗买卖营业找不到买家”。对此，克尔瑞数据也予以佐证。2022年，克而瑞监测的都市大宗买卖营业总额约1769亿元，个中办公类物业买卖营业额为954亿元，同比降落达45%，为近5年成交低点。 

　　打点人误判形势 数只基金延期 

　　打折出售仍缺乏诚意买家 

　　宏观数据的不景气也必然水平上佐证了上述环境。上海甲级写字楼的空置率自2021年以来泛起“V”型走势，2021四序度后一连上行，最新空置率数字是19.2%，高于北京、深圳。加之2022年4月、5月的疫情攻击，“上海解封后，租金报价都呈现差异水平下调”，好比位于长宁区的高等写字楼天谈判务广场的租金跌幅最大，达8.7%。 

　　除了都市改革3号，世联行投资刊行的一些其他财富基金也处于延期中。好比“世联行投资起程四号私募股权投资基金”，其底层项目是上海静安区的东贤大厦3.9万平方米物业，已经延期约一年多，基金业协会表现，该产物2016年12月创立，至今仍处于运作中，还存在“信息报送非常”的题目。 

　　在基金打点人资产处理不顺畅下，《红周刊》从基金投资人代表王老师处相识到，有一些投资人要求世联行投资召开投资人大会，督促尽快退出、即便买卖营业价值恰当打折，但如故缺乏诚意买家。“有些买家给出的价值不堪入目，毫无诚意。” 

　　他还透露，当初购置东贤大厦的物业时，行使了物业贷。“此刻进入了还本阶段，每个季度都要送还一笔贷款，世联行投资压力很大。” 

　　基金法人被厚交所出具警示函 

　　兼职独董的博隆设备曾IPO被否 

　　据中基协，世联行投资一共刊行了约20只基金产物，公司的法人代表、董事长为袁鸿昌。袁鸿昌之前曾接受过世联行的董秘，今朝是监事会主席。在上市公司接受董秘时代，袁在信披事变上有过一些违规举动。厚交所不久前宣布的《警示函》表现，2020年、2021年，世联行的贷款资产减值丧失要领产生变革，对财报影响较大，组成重大管帐预计改观，但上市公司未按划定推行信披任务。基于此，对世联行、时任董事长陈劲松、时任董秘袁鸿昌等人出具警示函。