保利发展：聚焦住宅开发 毛利率仍承压

　　2022年保利成长越发聚焦焦点都市的住宅项目，但同时拿地均价的快速上涨也给毛利率带来压力。

　　杨现华/文

　　在2022年业绩宣布会上，万科董事长郁亮暗示，公司多元化的策划处奇迹务“学费交完了”，多元化营业开始孝顺正向利润。另一边保利成长（600048.SH）的年报表现，公司齐集力气聚焦焦点都市和住宅项目。在房地产成长的新阶段，万科向左，保利向右。

　　在房地产最艰巨的2022年，与其他局限房企对比，保利成长的选择略有差异，一言以蔽之就是聚焦。公司的拿地力度并未有明明的削弱，拿处所向上公司聚焦38个焦点都市的住宅项目。可能说，公司根基将所有资源都投入了38城的住宅项目上。

　　在聚焦焦点都市的配景下，保利成长拿地均价不行停止的呈现了明明的增添，后续贩卖均价如不能随之增添，那么公司的毛利率将遭受进一步的下行压力。另外，与其他大型房企对比，保利成长的有息欠债偏高。

　　资源聚焦

　　保利成长2022年实现营收2810.17亿元，同比微降1.37%；实现归属于母公司股东的净利润183.47亿元，同比降落33.01%。年报中，公司给出了每10股派4.5元（含税）的现金分红方案，持续现金分红仍在继承。

　　疫情影响下的2022年被称为房地产最艰巨的一年，2021年逾18万亿的贩卖额被以为是行业贩卖的天花板，房企纷纷钻营进入成长新阶段的多元化偏向。

　　万科是个中的典范代表，其策划处事类营业开始孝顺正增添。万科多元化营业机关早，偏向选择也较量多。2021年公司初次正式明晰将策划和处事类营业的首要偏向定为物业处事、物流仓储、长租公寓和贸易。

　　2022年，万科策划处奇迹务全口径收入为512.6亿元，初次打破500亿元，占比高出10%。郁亮暗示，2023年上述营业收入还会有两位数增添，利润会增添，往后必然是正向孝顺。

　　其他大型央企如华润聚焦贸易物业开拓，中海地产的写字楼营业独树一帜。保利成长在多元化营业上也早有机关，公司在物业、商旅上形成了与地财富务的协同成长。

　　不外，在疫情一连影响的2022年，保利成长选择的是更为聚焦。起首从拿地上看，2022年保利成长整年新拓展项目91个、总地价为1613亿元。在拿地投向上，公司机关的38个都市拿地金额占比高达98%，即保利成长将这逾1600亿元根基所有投入了焦点都市。

　　在疫情发作的2020年，保利成长在38个焦点都市拓展金额占比就已经到达83%，同比晋升4个百分点。其次是在土地范例上聚焦住宅开拓，2022年保利成长新增住宅货量占比93%，同比晋升8个百分点。也就是说，2022年保利成长拿地聚焦在38个都市的住宅项目上。

　　2019-2021年，保利成长新增货量中住宅类占比在85%阁下，拿地不绝向焦点都市聚焦，签约收入中38个都市的占比肯定晋升。

　　2022年，保利成长实现签约贩卖4573.01亿元，同比降落14.51%，同比降幅别离优于行业、百强房企12个和28个百分点，市场排名升至行业第二。公司重点机关的38个都市贩卖孝顺为86%，同比晋升8个百分点。

　　相对应，2020年和2021年保利成长在38个焦点都市贩卖孝顺别离为75%和78%，疫情前的2019年为77%，2022年焦点都市占比大幅晋升。

　　资源聚焦的一个功效是，2019年保利成长在世界11个都市中贩卖金额排名内地第一，2022年翻番至26个都市。2020年保利成长在手资源为1.71亿平方米，个中 38个焦点都市占比65%。2022年虽未披露，但拿地根基在焦点都市，占比只会进一步进步。

　　在土地储蓄端，保利成长齐集资源成长焦点都市住宅开拓。在建树阶段，公司也一改之前的“粗放式”成长，将精神更多放在保交楼上。

　　镌汰开工促完工

　　2022年，世界房地产新开工面积12.1亿平方米，同比降落39.4%；完工面积8.6亿平方米，同比降落15%。保利成长在镌汰开工的同时，完工力度并未放松。

　　年报表现，2022年保利成长新开工面积2375万平米，同比镌汰高出一半；完工3975万平米，同比微幅下跌约5%；整年交付衡宇25.9万套，同比是增添了26%。

　　现实上，与之前对比，在疫情影响的2020-2022年，保利成长的完工并未镌汰反而是增进的。2020-2022年，保利成长完工面积别离为3986万平方米、4193万平方米和3975万平方米，2019年公司完工面积为2973万平方米。

　　保持完工增添趋势时，新开工面积大幅缩水。2018-2021年保利成长新开工面积都大幅高出了4000万平方米，2022年的新开工面积跌回到了公司2016年程度，但完工面积是2016年的二倍不止。

　　房企预售的先决前提之一是必要项目开工建树。在此之前，保利成长签约收入低于万科但新开工和在建面积却高于后者，服从不及万科。以2021年为例，昔时万科新开工计容面积约3265万平方米，在建总计容构筑面积约1.04亿平方米，整年签约收入6277.8亿元；保利成长新开工面积5155万平米，期末在建面积1.64亿平方米，签约收入为5349.29亿元。万科新开工和在建面积都只是保利成长的60%阁下，签约收入比对方多出了近两成，去化率显然更高。

　　2022年，万科的新开工面积如故不到保利成长的七成，在建面积降至保利成长的不到60%，但此时保利成长4573.01亿元的签约收入已经高出万科的4169.7亿元。万科新开工镌汰逾一半，签约收入降落高出30%，保利成长新开工同样镌汰过半，签约收入降幅不到其15%，是万科降幅的一半阁下，这意味着保利成长预收款“蓄水池”更为充盈。2022年年尾，保利成长的条约欠债为4120.19亿元，同比几无降落，而万科条约欠债镌汰高出了1700亿元至4655.81亿元，两家公司的条约欠债已经相差不大，2021年保利成长的条约欠债还较万科相差了逾2200亿元。

　　在瞻望下一年策划打算时，保利成长暗示，公司打算完成房地产及相干财富直接投资3510亿元，打算新开工面积2000万平方米，完工面积4450万平方米。这就是说，在进一步镌汰新开工的同时继承加大完工，加强保交楼力度。

　　毛利率隐忧

　　毛利率降落、投资收益镌汰和资产减值丧失的增进等身分是造成保利成长净利润降落逾三成的首要缘故起因。这个中，毛利率的降落又是最大身分。2022年，保利成长的毛利率为21.99%，同比镌汰了近5个百分点，革新了公司毛利率的新低。

　　在收入没有增添的环境下，本钱中土地本钱明显增添是保利成长业务本钱增添的首要缘故起因。按照年报，2022年公司土地本钱为1014.63亿元，同比增添了21.26%；另一项首要本钱-开拓建树及其他本钱为992.02亿元，其不单没有增添反而是小幅降落的。