保利发展：聚焦住宅开发 毛利率仍承压(2)

　　近几年来，保利成长房地财富务本钱中的“开拓建树及其他本钱”涨跌互现，2019-2022年都在900亿-1000亿元颠簸。同期土地本钱两年大涨，金额已经根基翻倍，2019年公司土地本钱为538.71亿元，2022年高出千亿，复合增添率到达约25%。

　　与之对应的是，2019年保利成长房地产收入为2237.31亿元，2022年也仅仅增添至2565.78亿元，复合增添不到5%。与土地本钱的涨幅对比，房地产收入的增添根基可以忽略了。

　　土地本钱比年大幅增添，签约均价和结算单价增添却不明明，两者之间不绝缩小的“铰剪差”使得保利成长毛利率遭受越来越大的压力。2018年之前，公司签约均价尚不到1.4万元，2018-2020年根基在1.47万元/平米上下，2022年首要结算的就是这一时期签约的项目。

　　从结算上看，2019-2022年保利成长每平米的结算价别离约为1.27万元、1.09万元、1.4万元和1.26万元，2022年仅好于2020年。

　　签约价值是后续结算均价的基本，从2020年后保利成长签约单价有了明明增添，2021年和2022年别离约为1.6万和1.66万元/平方米，这意味着后续结算均价有了上涨的基本。

　　但正如前述，保利成长土地本钱每年都保持了明明的增添。跟着公司在焦点都市加大拿地力度，土地本钱快速增添。2020-2022年公司新增土储的楼面价约为7388元、6821元和1.53万元，之前的2017-2019年根基在6000元上下。

　　在土地本钱翻倍跳涨之后，保利成长的签约均价有了再次上涨。2023年1-3月公司实现签约面积630.84万平方米，签约金额1141.3亿元，即签约均价约为1.81万元，个中3月份的签约均价高出了2万元。

　　在土地本钱翻倍增添后，保利成长后续签约均价可否包围土地本钱的上涨，从而缓解毛利率下行的压力呢？