专题 | 人口年轻化城市市场周期及前景探析——以广东为代表
在强劲经济根基面支撑下，深圳、广州、佛山和东莞生齿吸附力不绝加强，房地产市场远景仍旧值得期许。
◎ 研究员 / 杨科伟 柏品慧 李诗昀
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我国生齿年数布局泛起两大特性：老龄化、少儿生齿占比先降后升。受此影响，世界劳动年数生齿持续8年下滑，但广东省生齿年青化特性明显，东莞、深圳、中山、广州、佛山和珠海6城劳动年数生齿占比均到达70%以上。聚焦广东省，生齿年青化的焦点动因毕竟是什么？对房地产市场又有什么影响？
01
劳动年数生齿趋势下滑但局部齐集
广深湾区明显受益
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一、生齿老龄化提速、少儿占比先降后升，劳动年数生齿持续8年下滑
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二、生齿活动马太效应明显，广东两万万增量领跑、黑吉辽等6省负增添
老龄化、少子化加快攻击下，省域生齿增添尤其是青年生齿增添将越发依靠机器迁徙。横向比拟“六普”到“七普”间31个省市的常住生齿局限变革，不丢脸出，广东、浙江、江苏等东南沿海省份还是引才育才高地，生齿增量名列世界前三。仅这3省10年间累计生齿增量到达3794万，占世界的一半以上。
个中，广东常住生齿增量领跑，且六成增量生齿源自机器增添。制止2020年，广东常住生齿局限到达1.26亿，较2010年增添2171万，增添局限稳居世界第一。究其缘故起因，一方面是潮汕地域生齿生养意愿偏高，生齿天然增量也较为可观，另一方面在于珠三角就业机遇丰裕，生齿虹吸力强劲，吸引外省生齿迁入，10年增量常住生齿中，撤除近900万天然增添生齿，别的约六成源自机器增添。
反观内蒙、山西、甘肃等常住生齿负增添。典范如山西，因为省会都市太原首位度偏低，大同、朔州住民更倾向于进京务工，临汾、运城对西安认同度更高，晋城等地市民又偏幸去往郑州，导致山西生齿四散外省，常住生齿局限由2010年的3571万降落至2020年3492万，净流失80万人。2021年，山西常住生齿同比再降落10万人。
东三省生齿加快外流，黑龙江净流失646万排名垫底。一方面，单一的财富布局和有待优化的营商情形，致使大量青年生齿流失，另一方面，生养率一连走低也是东北生齿负增添的首要动因，七普数据表现，黑龙江、吉林、辽宁育龄妇女总和生养率别离为0.76、0.88、0.92，排名世界倒数，且远远低于1.8的国际警戒线。
三、生齿涌入致需求扩容，大湾区楼市显韧性2017年后成交晋升
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02
承接粤桂外输年青劳动力
强化大湾区生齿盈利
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一、18城劳动年数生齿占比超70%，广深大湾区独有6席年青化特性明显
在全部年数段人群中，劳动年数生齿基于新婚、后世上学、改进的必要，隐藏购房需求相对丰裕。2020年，世界15-59岁生齿占比为63.4%，假定劳动年数生齿占比高出70%的都市为年青化都市，世界共有18个地级市达标。
18小我私人口年青化都市大抵可以分为两类：第一类，位于东南沿海地域，就业机遇多、生齿吸纳力强，好比深圳，青年生齿流入量一连领跑，人才集聚效应展现，15-59岁年数生齿占比靠近80%，又好比佛山、东莞，主导劳动麋集型财富，吸附大量外来务工职员。
第二类，拉萨、林芝等西部欠发家地域都市，出生率高而老龄化水平低，凸显青壮年劳动力资源富裕，以林芝为例，高生养意愿支撑下0-14岁少儿生齿占比高达20.7%，另一方面，医疗卫生资源相对单薄，生齿预期寿命、老龄化水平都相对偏低，60岁以上晚年生齿占比不到8%。
值得一提的是，18个年青化都市中，广东独有六席，占比达1/3。广东6城有两方面共性特性：其一，都是粤港澳大湾区都市，与邻省和省内其他都市经济成长存在明明落差，因此生齿虹吸效应尤为强劲；其二，年青化水平排名靠前，皆入围TOP10，东莞、深圳15-59岁年数生齿占比在80%阁下，中山、广州、佛山、珠海也在75%阁下。
二、35城少儿生齿占比超25%，粤桂12城将成将来广深年青生齿重要来历
按照七普数据，制止2020年，世界0-14岁生齿占比为18%，少儿生齿占较量高，表白都市年数布局也较量年青化，为了和上一节的都市相区分，我们假设界说少儿生齿占比高出25%的为“幼龄型都市”，世界共有35个都市入围。
这35个都市齐集漫衍在中西部地域，且有着很是光鲜的共性特性，一是育龄家庭生养意愿广泛凶猛，典范如湛江，2020年生齿出生率到达13.7‰，高于世界均匀程度5个千分点；二是多为生齿输出型都市，剔除阿里等户籍生齿数据缺失的边疆都市，别的26个内陆都市生齿均为净流出，即常住户籍生齿比小于1，个中，揭阳、菏泽等13城超百万生齿外出务工，南阳、驻马店等户籍、常住生齿差值更是高出200万。
理论上，少儿生齿终将生长为劳动年数生齿，“幼龄型都市”也应该向“年青化都市”转换过渡，但究竟是，因为生齿自由迁徙，“幼龄型都市”恰好正是“年青化都市”的生齿输出地，不绝向后者运送适龄劳动力，使得两类都市生齿年数布局保持在相对恒定状态。
35个“幼龄型都市”中，广东、广西各占6席，占比高出1/3，不绝向广州、深圳等大湾区年青化都市输出青年劳感生齿。典范如揭阳，2020年超10万生齿迁出，是广东生齿迁出局限最大的地级市，受制于迁徙半径，九成迁出生齿以上就近流向广州、深圳等省内都市。
03
广深大湾区生齿年青化动因
及对楼市需求影响
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一、近况：广东省劳感生齿十年增万万，少儿生齿增量占世界19%
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1、近10年大湾区7城劳动年数生齿净增添，广深约400万佛莞超百万
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2、广东省少儿生齿领跑，生齿吸附广深、生齿输出湛江茂名等皆超百万
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二、动因：生养率世界领先叠加生齿输入，广深大湾区生齿年青化更迭
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1、生齿吸附力：广佛外来生齿占比近半，深莞常住户籍生齿比超3
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2、生齿天然增添：超4成都市出生率超10‰，湛江茂名净增添逾百万