专题 | 人口年轻化城市市场周期及前景探析——以广东为代表(2)
广东素来是生养大省，每年百万出生生齿，局限常年稳居世界第一，出生率远超世界均匀程度。2021年，广东省新增出生生齿118.3万，排名世界第一位，也是世界独逐一个出生生齿超百万的省份，出生率到达9.35‰，超出世界均匀程度约2个千分点，是东南沿海各经济大省中出生率最高的省份。分都市来看，解除不发布出生率数据的汕尾，其他20个地级市中，除了阳江以外的其他19个地级市出生率都高于7.5‰世界均匀，肇庆、佛山等4成以上都市出生率更是高出10‰。
作为广东省劳感生齿的重要输出地，广西出生率更高，排名世界第三。宗族文化和少数民族政策配合影响下，广西的出生率一向很高，2021年，广西共出生48.7万人，出生率为9.68‰，排名世界第三，仅次于贵州和青海。详细到都市，14个地市出生率都高出了世界均匀程度，贺州、贵港、梧州等5城出生率高出10‰。
跨越生率奠基了高生齿天然增添率的基本。2011-2021年，湛江、茂名、揭阳等广东三四线都市生齿天然增量多达百万。究竟上，珠三角以外地域的生齿增添首要依靠于天然增添，以茂名为例，2011-2021年，出生生齿数目高出了150万，生齿天然增添110万，但户籍生齿数目仅增添80万，常住生齿增添40万，这意味着约2/3的天然增添生齿会最终外流到珠三角等其他发家地域，一部门外出务工职员也许就此定居外地，并将户籍迁出。但仍有相等一部门人受情绪归属驱动或受限于购置力，选择返乡置业，久远来看，即即是生齿输出型都市，生齿天然增添对隐藏购房需求的拉动效应依然不容小觑。
焦点都市广州、深圳生齿天然增添同样到达90万。相较于北京和上海，同为一线都市的广州、深圳育龄生齿生养意愿明明更强，尤其是深圳，2020年生齿出生率高达17‰，领跑焦点一二线都市。除了区域和传统身分以外，生养率偏高首要是因为青年生齿涌入、年数布局更迭带来的，且新晋生齿的来历地，大多也都是生养大省、生养大市。
3、生齿机器增添：近10年省外净迁入300万，省内生齿加快向湾区迁徙
机器迁入对广东生齿增添的孝顺度相等可观，一方面，经济成长较快吸纳了大量跨省流感生齿，据七普数据，广东全省常住生齿中，外省流入生齿达2962.21万人，比2010年增进812.34万人，年均增添3.26%，外省流入生齿占常住生齿比重，也从2010年的20.61%升至23.51%。
从户籍生齿迁徙角度来看，2011-2020年，广东全省生齿机器增添300万。尤其在2017年往后，抢人大战打响，引人优惠政策迭出、落户政策一连放宽，机器生齿增量迎来发作式增添，2017年广东省净迁入44万人，是2016年的3倍有余，2018年，净迁入生齿更是升至66万人，相等于2013-2016年四年生齿机器增量总和。
另一方面，省内生齿加快向大湾区都市迁徙。2011-2020年，深圳生齿机器增添245万居首，大量高薪就业机遇、较低的落户门槛强化了深圳生齿吸纳手段，尤其是2017年往后，年机器增添生齿由此前的每年20万阁下，增添至30万以上，2018年更是吸引高出41万人净迁入。
广州近百万生齿净迁入，2015年早年，广州每年生齿净迁入量不敷5万，仅相等于深圳的1/3，近几年，广州对省表里生齿的引力明明加强，2020年，广州生齿机器增添22.6万，相等于深圳的70%，2011-2020年间，广州生齿净迁入量到达98.4万之多。
佛山、东莞生齿机器增量超60万，譬喻东莞，2018年大幅放松了技能工人等群体的入户限定，对新引进本科及以上人才，给以1.5-5万的糊口津贴，昔时生齿机器迁入量激增至16.6万，同比增添155%，2019年后东莞人才迁入量保持高位，受此发动，近十年间，东莞生齿机器迁徙总量到达60.1万，排名广东省第四位。
惠州、珠海生齿净迁入量高出20万大关，值得一提的是惠州，和上述其他都市生齿迁入、迁出逐渐增添差异，惠州2014年后迁出生齿局限明明缩减，譬喻2014年降至3.9万人，同比降落51%，表白惠州既能引人，又能留人，生齿吸附手段明明加强。
因为机器增添生齿大多是适龄劳动年数生齿，既有婚育安家的购房刚性需求，又有强劲的购置力和加杠杆意愿，因此，生齿机器迁入对住房斲丧的拉动促进浸染每每更为直观明明。究竟证明，生齿流入为广深佛莞等大湾区都市注入了不菲的增量购房需求，而反观揭阳、湛江、茂名等生齿机器负增添都市，隐藏购房需求低迷，市场局限上限尽显。
三、总结：短期需求看生齿机器增添，恒久看天然增添三四线转化率偏低
聚焦大湾区焦点都市生齿年青化的现实动因，进而预判将来广东省各都市生齿增减变革，及对房地产市场影响，不乏以下三方面的典范特性：
其一，短期市场需求看生齿机器增添。一样平常而言，迁入生齿多半筹备恒久在迁入都市定居糊口，购房需求相较刚性，一旦购置力到达必然程度，将慢慢转化为现实的购房需求。2011年至2020年，广东省生齿不绝向大湾区焦点都市聚积，深圳生齿机器累计增添245万人居首，广州靠近100万人，佛山、东莞均超60万人，短期给房地产市场提供坚硬的需求支撑。反观揭阳、湛江、茂名等湾区外三四线都市生齿机器累计负增添均在30万人四面，短期市场需求明明流失。
其二，恒久市场需求看生齿天然增添。在不思量生齿迁徙的条件下，理论上此刻的出生生齿将在将来二三十年转化为隐藏置业群体，意即现阶段生齿天然增添迅猛的都市恒久市场需求更为丰裕。2011年至2021年，湛江、茂绅士口天然累计增添均超100万人，揭阳、广州和深圳都在90万人四面，理论上恒久市场需求相较坚挺。
其三，将来年青劳动力生齿将由湾区外三四线不绝向大湾区焦点都市聚积。而在思量人话柄际迁徙的环境，将来就近城镇化还是市场主流，基于就业机遇、薪资收入等多方面身分考量，广东省年青劳动力生齿将由湾区外三四线都市不绝向大湾区焦点都市聚积，深圳、广州、佛山和东莞或将明显受益，恒久市场需求有支撑。反观湛江、茂名、揭阳等湾区外三四线都市生齿或将一连流失，恒久市场需求或将增添乏力。
04
三类典范都市生齿增减变革
与楼市容量相干性影响
……略……
一、广州：生齿机器增添提速发动需求扩容，番禺天河等楼市韧性加强
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1、生齿天然增添由14万逐年下滑至6.3万，机器增添持续两年超20万
……略……
2、2021年白云区常住生齿居首，仅番禺区大增15万荔湾区骤降11万