专题 | 人口年轻化城市市场周期及前景探析——以广东为代表(3)
生齿首要流向主城区，近10年天河区、白云区、番禺区捍蚱埔区生齿机器增添皆超10万人。2011年至2020年，广州生齿机器增添共计98.4万人。个中，天河区生齿机器增添18万人，高居全市首位。其次别离为白云区、番禺区捍蚱埔区，生齿机器增添均超10万人。反观花都区、增城区、南沙区等外围地区生齿机器增添均不敷7万人，从化区更是1.8万人垫底。
白云区、番禺区和天河区生齿局限上风强化，南沙区、从化区生齿局限偏低，荔湾区财富阑珊致生齿负增添。2021年，白云区常住生齿高达369万人，排名全市首位。其次别离为番禺区、天河区，常住生齿皆超200万人。反观南沙区、从化区常住生齿均不敷100万人，暂居末位。
2021年，广州常住生齿同比增添放缓至7万人，天河、白云、黄埔等地区均呈现常住生齿负增添。尤其是荔湾区，连年来财富陷入阑珊，常住生齿同比净镌汰11.2万人。反观番禺区跟着财富渐次崛起，常住生齿同比增添14.6万人，高居全市首位。
3、生齿涌入拉动成交新高，2022年市场遇冷南沙、增城等跌幅居前
2020年至2021年，广州生齿机器增添持续两年打破20万人，时代发动不菲的增量购房需求。房地产市场明明受益，成交迭创2017年以来新高。2020年，广州市场有所转暖，成交升至1197万平方米，同比增添17%。2021年，广州市场一连升温，成交进一步晋升至1276万平方米，同比再增7%。
2022年1-8月，广州房地产市场明明遇冷，累计成交589万平方米，同比降落31%。各地区市场分化加剧，主城区市场更具韧性，天河区、白云区成交同比跌幅都在10%四面。沾恩于常住生齿提速增添，番禺区成交101万平方米，同比微降6%。远郊地区市场下行压力加剧，增城区、花都区成交同比跌幅都在40%四面，南沙区成交低至57万平方米，同比降落59%。
二、东莞：超9成外来劳动力流向中低薪资制造业，需求转化坚苦是硬伤
……略……
1、生齿天然增添低至2万，机器增添回调至10万省外迁入占比超6成
……略……
2、家产吸纳超600万外来劳动力，但较全行业薪资铰剪差不绝走扩
近10年东莞家产规模外来劳动力大增319万人。东莞被誉为“移民都市”，并以加工制造业著称，首要吸纳省表里便宜劳动力。2010年至2020年，东莞外来劳动力由391万人大幅晋升至662万人，净增添271万人。个中，家产规模外来劳动力由319万人跃升至638万人，净增添319万人。
家产成为后疫情期间就业“蓄水池”，东莞家产规模外来劳动力占比高达96%。2020年，受疫情影响，东莞贸易、处奇迹颇受攻击，外来劳动力同比别离镌汰35万人和41万人。得益于出口高增添，2020年东莞家产规模外来劳动力同比净增进112万人，占比匀积至96%，较2019年晋升12个百分点。
东莞家产与全行业均匀人为铰剪差不绝走扩，反应家产规模外来劳动力现实购置力明明不济。2013年至2020年，东莞家产与全行业城镇在岗职工均匀人为铰剪差由-2979元一连扩大至-10082元，声名家产规模在岗职工薪资收入相对偏低，且薪资增速大幅落伍于全行业均匀程度。
3、购置力制约外来劳动力需求转化坚苦，东莞楼市更易受深圳影响
值得忧虑的是，东莞房价收入比恒久偏高，且有一连上升的趋势，外来劳动力陷入购置力瓶颈。2014年至2020年，东莞商品房成交均价由9736元/平方米稳步上涨至22928元/平方米，累计涨幅多达135%；房价收入比则由9.2一连晋升至15.8，明显高于6-7的公道区间范畴。对付638万人的家产规模外来劳动力而言，现实购置力疲软，购房贵且难题目愈加突出。
东莞生齿机器增添与楼市成交整体弱相干。相较于外来劳动力居无定所，户籍迁入生齿多半筹备在东莞恒久定居糊口，购房需求更为刚性，并具备必然的购置力上风。2018、2019年，东莞生齿机器增添持续两年打破16万人，双创连年来新高，同期东莞房地产市场却陷入悄然，成交持续两年不敷600万平方米，双创2015年以来新低。2020年，东莞生齿机器增添高位回落至9.8万人，但房地产市场有所转暖，成交升至758万平方米，同比增添29%。
受制于购置力不济，叠加房价上涨过快，东莞外来劳动力较难转化为现实购房需求，对房地产市场提振结果极其有限。即即是有必然经济基本的户籍迁入生齿，隐藏购房需求现实转化服从仍旧偏低，多半必要蕴蓄较长的时刻周期。
值得一提的是，东莞作为深圳的卫星都市，深圳外溢购房需求恒久在东莞占有极高的成交比重，东莞市场周期更易受深圳影响。譬喻2020年，深圳市场明明转暖，很洪流平发动东莞市场同步转暖。
三、汕头：生齿天然增添省内居前，家庭局限大型化提振改进性需求
……略……
1、出生率恒久在省内排名前三，生齿天然增添由11万放缓至5万
……略……
2、生齿机器负增添持续三年超2.5万，迁往大湾区占比超8成
……略……
3、跨越生率致家庭局限大型化，提振改进性需求住房趋向舒服化
……略……
四、总结：楼市预期取决于生齿机器增添，生齿天然增添改变需求布局
比拟说明典范都市广州、东莞和汕头生齿增减变革与房地产市场周期变革的相干性，我们以为浸染于房地产市场生齿层面存在两大要害身分：生齿天然增添和生齿机器增添，但影响水平则有较大不同：