专题 | 人口年轻化城市市场周期及前景探析——以广东为代表(4)
其一，市场预期取决于生齿机器增添，一旦生齿机器增添提速，便能发动购房需求扩容，进而晋升市场韧性。譬喻广州，2020、2021年，生齿机器增添皆超20万人，时代发动不菲的增量购房需求，房地产市场明明受益，成交迭创2017年以来新高。即便2022年广州市场陷入调解期，主城区因生齿机器增添大幅领先市场仍具韧性，前8月天河、白云、番禺等地区累计成交同比跌幅均节制在10%四面。反观外围地区生齿机器增添相对有限，市场下行压力不绝加剧，前8月增城、花都等累计成交同比跌幅都在40%阁下，南沙区更是同比降落59%。
其二，生齿天然增添与市场周期变革整体弱相干，但能改变需求布局，一旦生齿天然增添一连放量，便能提振改进性购房斲丧。譬喻汕头，2015年至2021年，生齿天然增添由10.6万人一连回落至4.6万人，房地产市场呈周期性颠簸，2017年成交创汗青新高，随后持续三年成交低位彷徨，直至2021年成交再度放量，两者之间的相干性较弱。但因为汕头城镇住民家庭局限趋于大型化，提振改进性需求，住房面积趋于舒服化，主力户型100-140平方米成交占比一连晋升。
其三，受购置力制约，外来劳动力现实购房需求转化坚苦还是硬伤。譬喻东莞，2020年外来劳动力高达662万人，较2010年净增添271万人。个中，家产规模吸纳638万人外来劳动力，占比高达96%。但因为家产与全行业薪资收入铰剪差不绝走扩，叠加东莞房价上涨过快，市场购置力明明不济，复杂的外来劳动力较难转化为现实购房需求，对房地产市场提振结果极其有限。反而是深圳外溢需求恒久在东莞占有极高的成交比重，致使东莞市场更易受深圳影响，譬喻2020年深圳市场明明转暖，发动东莞市场同步转暖。
05
瞻望：年青劳动力继承向湾区聚积
更看好深广佛莞
……略……
一、因就业及收入上风年青劳动力将不绝向大湾区聚积，广深更具吸附力
大湾区9城与湾区外12城就业机遇相差悬殊，城镇在岗职工人数存在数目级差别。2020年，深圳城镇在岗职工人数高达489万人，高居全省首位。其次别离为广州、东莞和佛山，城镇在岗职工人数均打破100万人。反观汕头、茂名、湛江等湾区外12城等城镇在岗职工人数皆低于50万人，潮州更是低至15万人，较榜都城市深圳相差31倍。
大湾区9城城镇住民收入全省领跑，湾区外12城城镇住民收入均在全省均匀线以下。2021年，大湾区9城城镇住民人均可支配收入在全省领跑，个中珠海、东莞、佛山和中山均超6万元，广州、深圳更是超7万元。湾区外12城城镇住民人均可支配收入皆低于全省均匀程度54854元，个中韶关最高37624元，潮州最低28403元，较广州相差1.6倍。
基于就业机遇、薪资收入等多方面身分考量，广东省年青劳动力生齿将不绝向大湾区聚积，尤其是深圳、广州，外来年青劳动力生齿将继承保持较快增添态势。
二、大湾区市场整体趋稳恒久看好深广佛莞，惠州、珠海调解周期较长
大湾区市场逐渐修复，成交跌幅收窄至10%以内。2021年下半年，大湾区房地产市场明明降温，成交转入降落通道。2022年，受限于海内疫情反弹，大湾区市场一连转冷，成交同比跌幅一度扩至40%以上。5月以来，大湾区市场逐渐修复，成交筑底企稳，同比跌幅收窄至10%以内。8月，大湾区9城成交445万平方米，同、环比别离降落5%和9%。
可以期许的是，跟着广东省年青劳动力生齿将不绝向大湾区迁徙，有望给大湾区房地产市场提供需求支撑，成交局限或将整体趋于不变。
恒久看好深圳、广州、佛山和东莞，惠州、珠海因需求太过透支市场调解周期较长。2021年，佛山、东莞GDP均打破万亿，深圳、广州更是在3万亿四面。而在强劲经济根基面支撑下，深圳、广州、佛山和东莞生齿吸附力不绝加强，房地产市场远景仍旧值得期许，短期成交下滑不改恒久向好预期。
恒久以来，惠州、珠海投资性需求每每占有较高的成交比重。2022年，惠州、珠海市场皆陷入调解期，投资性需求退场，前8月累计成交同比皆腰斩。受限于需求太过透支，估量惠州、珠海本轮市场调解周期或将较长，成交筑底企稳还需较长时刻。
江门、中山和肇庆经济根基面相较平平，2020年生齿机器增添有限，肇庆更是负增添0.8万人。受此影响，江门、中山和肇庆房地产市场相较“关闭”，以当地自住性需求为主，成交弹性不敷，示意于在市场降落周期，成交跌幅相对可控；在市场上升周期，成交同样缺乏发作性增添潜力。估量江门、中山和肇庆市场或将不温不火，成交还将在必然区间范畴窄幅颠簸。
三、湾区外三四线市场不容乐观，布局性机遇在于返乡置业及改进需求
我们以为茂名、湛江、梅州等湾区外三四线都市年青劳动力生齿仍将不绝外流，隐藏购房需求增添恒久受限，房地产市场远景仍旧不容乐观，但也存在以下两方面的布局性机遇：
其一，节沐日的返乡置业需求。湛江、梅州、揭阳等恒久外出务工职员打破百万，茂名更是超200万人，返乡置业需求相较兴隆，并有较强购置力支撑。而在国庆、春节等假期，茂名、湛江、梅州等生齿输出型都市房企城市开展返乡置业专场营销勾当，每每能取得精采的业绩示意。
其二，相较坚挺的改进性需求。汕头、揭阳、湛江等当地住民生养意愿较高，出生率恒久在全省排名居前，致使家庭局限趋于大型化。2020年，汕头、潮州、汕尾等家庭户均生齿皆超3人，揭阳暂以3.81人居首。跟着家庭局限趋于大型化，揭阳、汕头、潮州等改进性需求相较坚挺，舒服性产物成交占比有望一连晋升。
