车间搬进“写字楼” 大湾区工业上楼难在何处
从今朝来看，想要大局限敦促“家产上楼”，而且真正扶持制造业企业低本钱运作，就必要回归到财富本质，回归到家产上楼作为制造业民众处事载体的本质上来。因此，后期的开拓建树主体最好是由当局主导、国企操盘，加之当局给以嘉奖扶持政策，才会有用到达高质量成长的计谋方针，才气成为深圳将来“20+8”财富集群落地的重要计谋抓手。
按照打算，深圳将凭证每年建树不少于2000万平方米、持续实验5年的进度，向社会提供“家产上楼”的高品格低本财帛富空间。
深圳一年所提供的“家产上楼”财富空间，相等于两个蛇口家产区。
“家产上楼”成为当下粤港澳大湾区时兴的热词，专做家产厂房出租的小林也感受到了。
“你别觉得这是写字楼，这是出产车间。”小林向第一财经先容道。走进深圳某家产园区，坎坷错落的高层厂房依次排开，从外面上看，和写字楼无异。除了厂房外，园区内尚有衷耘嗤饮店、小超市、篮球场和员工公寓。
乘电梯上11楼，走收支产车间，墨绿色的地坪漆、明黄色的条纹快要千平方米的园地分别成差异的成果区，可容纳数十个工人在流水线上依次睁开功课。据小林先容，该家产园区的厂房层高在4.5~5.8米之间，足以满意家产出产必要。
日前，深圳进行“20+8”财富2000万平方米“家产上楼”厂房空间签约典礼。按照打算，深圳将凭证每年建树不少于2000万平方米、持续实验5年的进度，向社会提供“家产上楼”的高品格低本财帛富空间。类比深圳蛇口家产区（占地面积10.85平方公里）来看，深圳一年所提供的“家产上楼”财富空间，相等于两个蛇口家产区。
家产缘何上楼
改良开放以来，粤港澳大湾区依附地缘上风，吸引了环球财富转移，成为环球重要的制造业基地。经验了三四十年的高速成长，大湾区内面对着严峻的土地资源紧缺和财富扩张进级题目。因而，在市场自发和当局引导协同之下，敦促了“家产上楼”的快速成长。
第一财经记者走访深圳多个家产园区发明，“家产上楼”一方面可以或许有用进步单元家产用地的行使服从，另一方面相较于传统的家产厂房，新家产园区在情形、配套办法、物业打点等多方面举办了进级，满意了一部门企业转型进级需求。
今朝，我国对“家产上楼”尚无同一的界说。从直观上领略，“家产上楼”差异于在传统单层厂房举办出产功课的空间模式，而是在高密度园区的高层楼宇中举办出产、研发、计划、办公的新型家产载体成长模式。
灯火闪灼、生齿麋集、工场各处是大湾区重要都市的特性，据感德梁行统计，大湾区中深圳、东莞、中山、佛山和珠海的土地开拓强度已高出30%国际警戒线，个中东莞和深圳均高出50%，因此大湾区成为中国家产用地最求助的地域之一。
感德梁行华南区计策成长参谋部高级董事、东莞公司认真人张国华在接管第一财经记者采访时暗示，僵持家产立市、家产强市，深圳、东莞、广州、佛山等制造业大市财富成长扩张之势异常迅猛，因此，通过回收“家产上楼”创新模式来实现土地集约，进步容积率，是各市当局试探这一模式的要害。
现实上，湾区内对“家产上楼”的切磋已经开始了十多年。2005年，佛山顺德天富来国际家产城成为湾区内首个“家产上楼”项目；2012年，深圳全至科技创新园乐成实践，推出了集研发出产于一体的23层家产大厦；2016年，东莞抓住“家产上楼”契机，慢慢在全市推广，形成了东莞松湖智谷等载体；2018年至今，深圳、东莞、佛山等都市均出台“家产上楼”扶持政策，全面勉励成长，“家产上楼”市场进入尺度化、风雅化成长期间。
今朝，深圳各区已有一批“家产上楼”项目落地。好比位于深圳宝安的新桥东先辈制造业园区，是深圳首个平方公里级的“工改工”都市更新项目，筹划建树148.6万平方米家产厂房。龙岗宝龙专精特新财富园，是深圳首个“专精特新”专业园区项目，以市场价的30%~50%支解贩卖给切合前提的优质企业。南山红花岭基地，是深圳重点推出的高尺度建树、高效能企业集聚的“家产上楼”项目。
2021年7月，《国度发改委关于推广小心深圳经济特区创新设施和履历做法的关照》中，明晰提出要推广“家产上楼”模式。此法子暗示，深圳创新性的“家产上楼”实行公道有用，将被复制、推广到世界。
张国华暗示，“家产上楼”厂房的来历首要有两类，第一种是通过对存量的家产厂房举办改革——厂房布局加固、优化垂直交通、优化物流配套办法等本领，到达家产上楼的产物根基尺度；第二种是通过都市更新、土地整备、净地出让等情势，制作全新财富园区，容积率约为3.0~4.0。
第一财经记者走访时也发明，不少传统的家产园区正在推陈出新，在吻合的位置加装垂直电梯、对园区内出产情形举办优化成为最常见的伎俩。但在张国华看来，在将来10年，第二种会成为大湾区家产上楼载体首要供给方法。
哪类财富得当上楼
“科技含量较高的企业，最好是认定为国度高新技能的企业。今朝这类园区内许多医疗机器、智能制造的公司进驻。”小林对第一财经暗示。
据张国华调查，哪类财富得当上楼，首要按照财富门类、财富环节和出产技能程度而定。譬喻，珠三角在较早期就呈现了“家产上楼”形态的产物，其基础缘故起因是珠三角财富底层DNA——电子信息财富。陪伴改良开放，上世纪80年月深圳、东莞、珠海、佛山等都市承接从香港转移的都会型轻家产，其后慢慢演化成电子信息财富，个中封装工序、测试工序、零配件加工制造等环节，均可上楼。
“除此之外，尚有其他财富门类、环节得当上楼。”张国华暗示，现阶段“家产上楼”园区多以电子信息、智能设备、医疗东西、新原料等财富为主，要求入驻企业的制造环节具备轻装备、轻污染、轻振动等特性。
深圳光亮区云智科园招商处事恋职员也汇报第一财经，入驻园区的首要包罗生物医药、新能源、新原料等高新技能财富，今朝与医疗相干的企业有近二十家，园区集研发、出产、办公于一体。
租金略高但回本不易
第一财经记者走访了深圳市龙华区、光亮区数个“家产上楼”项目，发明租金程度比周边传统厂房略高。
以龙华区2015年建成的国乐科技园为例，其招商职员称，整栋楼共11层，2楼以上的租金约40元/平方米·月，物业费约3元/平方米·月，财富园区内员工宿舍、商超配备一切。
而间隔国乐科技园数百米的另一老式财富园，距建成时刻近10年，每栋厂房5到7层，租金约为30元/平方米·月（包罗物业费），低于上述园区租金。
光亮区云智科园的租金约45元/平方米·月，物业费在11~13.5元/平方米·月。事恋职员汇报第一财经记者，许多入驻园区的企业可以或许享受到当局的租金津贴，加上这些优惠之后，现实上的租金和周边也差不多。
该事恋职员先容，固然租金略高，可是对付开拓商来说，回本却不易。尤其是当下，维持跨越租率自己较难。
凭证要求，深圳“家产上楼”项目将落实“三生”“三创”“三均衡”要求，所谓“三均衡”，是指运营与财政、投入与产出、社会效益与经济效益“三个均衡”，实现供应可一连、租金可预期、履历可复制。