千亿房企转卖苏州第一高楼玄机：净负债率达186％ Top20中最不挣

　　80%债务将在未来24个月内到期。

　　千亿房企“左手转右手”卖掉苏州第一高楼，反而让其负债问题置于镁光灯下。

　　近日，江苏中南建设集团股份有限公司（简称“中南建设”）以4.41亿元向控股股东转让苏州中南中心项目全部资产。中南建设预计本次交易将产生2.46亿元的投资收益，投资收益在交易对价中占比超过了50%。苏州中南中心项目为苏州第一高楼，2014年曾号称将其打造为“世界第二高楼”。

　　中南建设公开回应称，公司之所以出售该项目，是因为苏州中南中心500米的超高层综合体，不属于常规房地产开发项目，项目开发周期长，资金占用大，并且目前政府规划还未最终确定。转出后也没有再开发或管理苏州中南中心的计划。

　　该项目的出售其实对公司至关重要。中南建设发布2019年前三季度业绩预增公告显示，今年1月至9月，中南建设预计实现归属净利润达20.27-22.81亿元。此前5月，公司公布股权激励计划：2019-2021年公司的归母净利润，较2017年的增长率分别不低于560%、1060%、1408%。由此可知，2019年全年归母净利润考核目标为39.78亿元，截至前三季，公司仅完成目标约50%。可见，此项目所获2.46亿元投资收益，是期望获得激励的管理层汲汲以求。

　　其实公司敢于定出3年11倍的归母净利增长计划，也在于公司2017年净利润只有6.87亿元，相对其306亿元营收而言，并不算高。实际上，中南建设在2018年销售额Top20房企中是最不挣钱一家企业，其2018年净利润率仅5.7%，而早前的2016年更是低至1.24%。经济日报统计数据显示，A股51家房企2018年净利润率平均值为11.9%。

　　好不容易2018年实现了归母净利润的高速增长，中南建设又遭遇从三四线转战一二线年上半年拿地成本急剧攀升。标普预测，公司净利润率或将进一步下降。

　　中南建设回应时间财经称，对于目标任务的完成情况，由于房地产行业竣工和交付季节性特点，多项目操作的大型房地产开发企业各季度的业绩确认一般都不平均，业绩主要体现在第四季度，公司对实现期权激励计划考核的目标很有信心。

　　财经评论员严跃进对时间财经表示，近期一些大中型企业因为企业债务引起了很多这个问题。中南建设逾80%的债务将在未来24个月内到期，必须引起重视。

　　5.7%的净利润率也保不住？

　　公开资料显示，中南控股集团有限公司1988年自建筑业务起家，1997年与青岛建行荣昌置业合作开发中荣大厦开始进军房地产，集团下设中南置地、中南建筑、中南建投等十大产业板块，业务遍布全国26个省及澳大利亚、阿尔及利亚等海外市场。上市主体中南建设致力于“房地产开发+建筑施工”双主业，实际控制人为创始人陈锦石先生。

　　中南建设近几年的发展堪称“黑马”平安证券研报显示，2015年，公司合约销售规模只有229亿元，到2018年，其销售额达1466亿元。经过短短3年时间，公司实现了从百亿到千亿的跃升，合约销售规模增长超500%。2018年，中南建设以1466亿元销售额一跃成为“千亿”大军的一员，在克而瑞《2018年中国房地产企业销售排行榜》中位列第18位，排名较2017年持平。

　　这少不了地产界的明星职业选手陈凯的功劳。其曾任华润置地执行董事、龙湖地产执行董事、复星地产总裁、阳光城总裁，就任阳光城期间，实现三年间销售额由23亿升至231亿元。

　　快周转与高利润率往往不可兼得。中南建设2014年起净利润率急速下降，2016年净利润率降低到历史低点1.2%，2018年公司净利润率大幅增长后，也仅有5.7%的水平。

　　可对比的是，国泰君安证券此前有研报选取克而瑞2018年金额Top20的房企做了一个机遇盈利和周转的分析。结果显示，中南建设是Top20房企中销售净利润最低的企业，比中南建设周转率更高的碧桂园和新城控股的销售净利率都远高于中南建设。

　　国泰君安证券相关研报显示，当下时点，地产行业整体融资状况偏紧，对于融资性现金流的依赖度将边际下降，而对于内部盈利现金流的依赖度将边际提升。地产销售高增速时代一去不返，未来房企将更加强调盈利的质量，而非单一的销售增速。因此，房企信用分析中盈利分析的权重正在上升。

　　此外，中南建设转向一二线城市拿地，给净利润率带来新的挑战。2017年，中南建设82%的销售额都在三四线%的新增土储也在三四线。时间财经此前报道，随着三四线城市后续市场降温，公司负债数据过大，企业会有很多压力。

　　9月20日，标普全球评级称，中南建设在按计划加大在一二线城市的布局，同时减少了在波动性较大的三四线城市的风险敞口。但是，中南建设在向一二线城市进军的过程中，面临着执行风险和上升的竞争风险。

　　2019年1-6月，公司累计拿地建面为423.58万平方米，同比下降25.26%，但累计拿地总价却同比增长11.84%，达269.15亿元。

　　2019年上半年，公司拿地成本急剧上升，标普给出的评级报告显示，随着公司向一二线城市转移，中南建设的利润率将略有下降。这对于既要摆脱三四线项目去化风险，又要追求利润增长的中南建设而言，无疑是一个难题。

　　80%债务两年内到期

　　中南建设另一备受关注的则是其负债率。中南建设的净负债率2014年来便从未低于160%，2016年至2017年期间，公司加杠杆拿地进一步提升了资产负债率水平，到2019年6月30日，公司净负债率为185.6%。据中国网地产统计，2018年总营收过百亿元的上市房企，中南建设净负债率排名第5名。

　　迫在眉睫的还是公司巨额短债。截至2019年6月末，中南建设有息负债685.5亿元，较2018年末上升18.3%。现有数据可知，2018年末，公司短期有息债务为131.94亿元，较2017年末增长48.57%。到2019年3月末，短期有息债务180.13亿元，较2018年年末有较大增长，对应的公司货币资金期末余额204.17亿元，但其中未受限货币资金期末余额133.11亿元，可见公司不受限货币资金不能覆盖短期有息债务。

　　据标普评级报告显示，公司截至2019年6月30日，公司有逾80%的债务将在未来24个月内到期。对此，中南建设表示，房地产项目每期的开发周期通常在3年左右，因此房地产项目的有息负债融资周期一般2至3年，房地产企业特别是快速周转企业的存量有息负债2年居多是普遍的状况。且中南建设2019年中期全部有息负债仅685.5亿元，在销售金额同级别的公司里处于绝对低位。

　　但这一观点显然没有得到评级机构的认可。标普称，中南建设半年报中总债务中约有30%为非标融资，并以信托贷款为主。其在2019年6月首次发行美元优先债券，但拓宽的融资渠道仅能在一定程度上，抵消其较高的债务负担和再融资风险。中南建设很高的短期债务占比和非标融资敞口，对其评级构成了压力。（北京时间财经 陈世爱）