万达等地产巨头内部掀反腐风暴 寻租成本最终将计入房价

　　《中国经济周刊》记者 胡巍 │北京报道

　　10月9日，美的置业（发布公告称，审计风控中心接到举报并查实：原某区域公司副总经理代某，原某项目营销经理欧阳某某，串通下属置业顾问高某等5人利用销控操控房源，对外加价销售牟取非法利益超百万元；原某区域公司某城市公司总经理胡某某，任职涉案项目总经理期间，利用职务便利，要求营销经理为其操控房源，牟取非法利益，数额较大。

　　公告还称，这些违纪违法行为，属营销团队集体舞弊与个人利用职权牟利的综合性案件，严重扰乱美的置业正常营销秩序，损害企业形象，性质恶劣，涉嫌犯罪。目前代某、欧阳某某、胡某某以及3名置业顾问共6人被当地公安机关采取刑事强制措施，其中主要责任人代某、欧阳某某已被批准逮捕。

　　房地产界的一场“反腐风暴”已涉及多家房企。据《中国经济周刊》记者不完全统计，近一年来，已经有中粮置地、雅居乐、朗诗、保利地产、万达、复星、美的置业等多家房企高管贪腐事件被公开。

　　“反腐风暴”涉及哪些人？

　　1月9日，四川省纪委发布消息：中粮置地成都公司原总经理熊启中涉嫌违规对在售房源降价销售，利用职务便利侵吞公共财物，因严重违纪违法被开除党籍和公职，并被移交司法机关。

　　同在1月，雅居乐地产集团海南区域总裁简毓萍、广州区域副总裁蔡小鹏因严重廉政违纪分别被开除和劝退。据悉，简毓萍担任海南区域营销部负责人期间，多次收受外部人员巨额贿赂，利用职务之便违规圈定优质房源给外部人员转卖牟利。

　　5月，朗诗绿色集团（00106.HK）成都公司常务副总经理邓敏，在项目收购、营销事项上涉嫌经济犯罪，情节严重，并被司法机关采取逮捕强制措施。

　　5月31日晚间，保利地产(600048.SH)公告称，近日公司接到广元市监察委员会通知，公司副总经理吴章焰被立案调查并采取留置措施。

　　8月30日，万达集团召开廉洁与遵章守纪教育大会时内部通报，经集团审计中心查实，商管集团原总裁助理兼华南运营中心总经理王某、武汉区域原招商营运副总经理密某、黄冈万达广场原总经理付某、孝感万达广场原招商营运副总经理张某严重违反集团制度，向商户、供方及员工索贿，金额巨大，已涉嫌犯罪。据报道，万达集团这起窝案涉及金额总数近亿元。

　　9月，复星旅游文化集团(01992.HK)公告称，旗下海南亚特兰蒂斯商旅发展有限公司副总裁及其两名下属将部分公寓与别墅加价出售给购房者，以此获利近2亿元，3人均被移送司法机关。

　　从上述公开案例来看，反腐的房企不仅有民企，也有国企，比如中粮置地成都公司原总经理熊启中涉嫌贪腐，信息是由中共四川省纪委发布的。

　　业内人士向《中国经济周刊》记者解读这场“风暴”：“近年来许多房企加大反腐力度，但不意味着过去不反，只是如今信息更加公开，所以更像一场风暴。这些被舆论关注的企业，也不能说他们内部的贪腐程度比其他企业更严重，恰恰相反，企业反腐力度较大，内部运行管理应该也更规范。”

　　哪些环节腐败高发？

　　“和某些政府官员贪腐一样，大公司内部权力缺少约束也容易产生腐败。”张成（化名）是南方一家国企的纪检工作人员，他认为企业中与钱打交道的部门往往掌握实权，容易成为贪腐重灾区，“但是企业又不同于政府，必须要给企业负责人或项目负责人一定自主经营权，如果设置的条条框框太多，企业就很难经营下去。也正因为如此，各种负责人的操作空间很大。”

　　从前述公开的案例看，营销环节是房企内部人员贪腐的重灾区。“因为营销部门就是与钱直接打交道的，而且当房源供不应求时，掌握房源就掌握了权力，茶水费、倒卖房号都与此有关。”张成说。

　　“土地在房地产开发成本中占大头，涉及土地买卖和转让的部门容易滋生腐败。”张成介绍，“如果问题出在拿地环节，通常是相关政府官员而非企业工作人员贪腐。但一旦拿到了地，企业的相关负责人就掌握了话语权，而房企之间转让土地又是常见的事情。加价转让土地时容易滋生贪腐。”

　　景晖智库首席经济学家胡景晖也介绍：“房地产是资金密集型产业，项目并购、土地转让等业务频繁发生，这些环节有大量机会与钱打交道，而估值可以很虚，比如一个价值5亿元的项目，被说成6亿也可以。”

　　“施工环节也容易滋生腐败。”胡景晖说，“从项目的规划设计，再到购买材料、施工，说白了，就是这些花钱的环节，想吃回扣很容易。”《中国经济周刊》记者梳理了美的置业风险控制中心2018年查实并公开的9起违法违纪案件，发现其中6起是工作人员与外部供应商有不正当经济往来。

　　张成补充说，人事部门也较容易出现贪腐情况。“这一现象在国企可能比民企严重。人事部门虽然不与金钱直接打交道，但往往影响员工的职业前途，属于实权部门，难免有人企图行贿。”

　　胡景晖指出，在过去房地产高速发展阶段，房企扩张的速度太快，导致一些企业的部门负责人授权太大。“有些人30多岁就当区域公司老总了，权力在一定程度上是失控的，但授权太小又会影响企业效率。”

　　反腐手段有哪些？

　　“党委纪检监察、审计、举报等，都是企业反腐的主要手段，但在国企、民企中各有侧重。”张成介绍，“这三种手段，在国企中都会运用，但首要手段还是纪检监察。在国企，纪检组往往是企业的领导班子成员，为了避免同级监督难的问题，还有来自上级纪委的监督，这与政府部门的反腐区别不大，有自上而下的特征。审计虽然也是反腐利器，但实际地位次之，内部审计的更多作用还是在经营方面，比如规避经营风险。”

　　在张成看来，国企预防和反贪腐的制度是比较严密的。“相比政府，一些国企反腐力度也可能有所不及，因为企业活动以经济为中心，抓好效益很重要，而企业纪检部门没有经济产出，受重视程度就可能打折扣。但近年来在国企中强调党的领导，纪检工作也抓上去了。”

　　张成还说：“虽然一些大的民企也有党委，但民企主要还是依靠审计手段。不同的民企，对反腐重视程度不同，因而力度、效果也不相同。比如万达集团，王健林就很重视审计部门，由他自己亲自掌管。”

　　寻租成本转嫁购房者？

　　据普华永道发布的《2018中国企业反舞弊联盟现状调查》报告称，当年被调查企业查明的直接舞弊损失中，通过各种处置手段挽回的总额仅为直接经济损失总额的18%。无法精确统计的其他损失还包括企业风气受损、商誉损失以及后续运营中断等造成的间接损失，因此全部实际损失可能比账面数字要大得多。

　　“房企内部的贪腐行为，寻租成本最终都会进入到房价。比如茶水费、倒卖房号，这些是可以直接抬高房价的。”胡景晖认为，“另外，转让或外包项目等环节，负责人吃了承包商的回扣，会严重影响建筑工程质量。”

　　房企对于自身的反腐行动会有所顾忌吗？

　　地产业内人士分析，仅从品牌建设角度讲，房企不应有太多顾虑。“房企的一些内部贪腐行为不是秘密，回避贪腐问题，不意味着人们不知道问题的存在，比如企业内外勾结催生的茶水费，购房者人尽皆知而又深受其害，树立反腐形象反倒可以赢得消费者信任。”

　　但在胡景晖看来，房企高调反腐也是一把双刃剑：长远看，能够稳定房价、提升建筑质量和居住体验，但这些积极影响需要一段时间才能显现；而短期看，自曝家丑可能影响品牌形象。

　　胡景晖认为，近年来，房企的反腐力度在加强。“过去有一种说法，认为水至清则无鱼，企业睁只眼闭只眼，让做事的人有一些收益。另外，前些年房地产的钱太好挣了，有些老板可能也不在乎。在当下楼市调控的背景下，企业利润减少，被贪掉的钱其实都是企业利润，会让财报没那么好看。过去房企反腐，可能只做内部处理，但很多房企都是上市公司，信息要公开，也要对股东负责，有必要整饬一下公司内部，提升企业管理水平。”