房地产苦战金九银十：马太效应加剧 中小房企只想“活下去”

　　2019年的楼市太难过了，跌宕起伏犹如过山车，行业严重分化，一些房企已游走在资金链断裂的边缘。

　　从前十月销售数据来看，强者恒强，行业集中度进一步提升。

　　截至10月末，已有25家房企销售破千亿，销售均值为2333.9亿元。与此同时，不少中小房企却面临着生存危机，不断传出爆雷的消息。

　　相比规模更大的头部房企，中小房企融资渠道更少，融资成本更高，加之前几年激进地加杆杠，这些都成为压在他们身上的大石，随时可能崩塌。

　　房地产行业已从增量转入存量时代。在存量时代，行业马太效应加剧，大鱼吃小鱼的竞争下，强者恒强，弱者面临着生存危机。

　　苦战“金九银十”

　　传统的“金九银十”售楼黄金期已过，各地的房地产市场销售表现平平。

　　根据克而瑞数据，10月新房成交与土地市场延续了“金九”的低迷走势，重点城市新房成交量同、环比分别下跌6%、10%，降幅较上月有所扩大。

　　但头部和主流房企则表现出了强劲的生命力，将对手远远抛在后面。

　　中原地产研究中心统计数据显示，标杆房企公布2019年前10月销售额的企业合计有14家，这14家企业前10月合计销售额21934亿元，同比2018年同期上涨了17.2%。单独看10月份，这14家房企合计销售额达到了2805亿。

　　碧桂园、恒大、万科前10月销售均超过5000亿元，在加紧促销之下，恒大和碧桂园10月单月销售金额分别达到903亿元和850亿元。

　　中指研究院数据显示，2019年1-10月，前10房企销售额均值为3762.6亿元，销售额增长率均值为14.7%，11-30企业销售额均值为1256.9亿元，增长率均值为24.4%，31-50企业、51-100企业的销售额均值分别为692.0亿元和325.8亿元，增长率均值分别为26.3%和19.3%。

　　克而瑞研报表示，行业整体规模增速放缓，但百强房企截至10月末的累计权益销售规模仍实现了近5%的同比增长，增速较上半年4%左右的水平略有提升。

　　2019年1-10月，百强房企各梯队权益销售金额门槛与去年同期相比都略有提升。

　　其中，TOP10房企权益金额门槛达到1380.6亿元，同比增幅最高达16.4%。TOP20和TOP30房企权益金额门槛分别为856.8亿元和601.2亿元，门槛增幅分别为3.4%和5.7%。

　　TOP50房企竞争格局加剧，权益金额门槛较去年同期大幅提升12.5%至412.6亿元。截至10月末，TOP100房企权益金额门槛达到147.8亿元。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，整体对比过去数据，2019年前10月房企销售继续分化。相比2018年同期同比2017年上涨纷纷超过50%，在2019年大部分企业都以平稳为主，部分企业涨幅明显放缓，大部分企业业绩逐渐持平。

　　还有中小房企出现负增长。如景瑞和阳光100前10月的累计销售同比分别下降5%及12.7%。

　　另一方面，房企的融资成本也分化严重。

　　7月，中海地产发行的一笔港元票据息率仅为2.90%，刷新同业最低利率。同月，泰禾集团在新加坡挂牌发行的美元债券，票息则高达15%。同为境外发债，利率相差5倍。

　　从房企性质来看，中型房企、非国企融资成本上升明显。央企、地方国企的融资成本中位数分别为4.91%、5.52%，相比2018年分别上升12BP、12BP，而非国企综合融资成本中位数6.91%，相比2018年分别上升51BP。

　　生存危机隐现

　　对于中小房企来说，“热闹”是属于别人的，他们只想“活下去”。

　　10月，在头部房企因促销而收获充裕现金流时，一家浙系中小房企三盛宏业的员工正向自己的老板“追债”。

　　原因是三年前三盛宏业向员工发行的理财产品逾期未能兑付，而公司财务人员发现一些公司高管大量兑付自己的理财或转走公司资金。

　　三盛宏业董事长陈建铭随即召开沟通会，在会议上声泪俱下，称会努力追讨回自己妹妹转走的钱兑付员工的理财资金，但被其他高管转走的钱，他无力保证。

　　三盛宏业上演的“公司爆雷，各方讨钱，董事长在哭”一幕，折射出的是当下中小房企的生存危机。

　　今年以来，还有老牌粤系房企颐和地产的爆雷以及知名银亿集团的破产，都揭示了存量时代行业竞争的残酷。

　　经济学家马光远的判断，更是给中小房企敲响警钟。

　　他表示，中国房地产将重回三个“20%”：未来市场只有20%的开发商能活下来，80%会死掉，中国的开发商太多了，死掉80%，不缺房子；只有20%的城市，只有20%的楼盘。

　　他认为，房地产的高投资增速结束了，中国资产的价格也不会持续上涨，人口和储蓄也不再支撑房地产，居民储蓄已从高储蓄转为高负债。

　　张大伟指出，预计房企在未来2个月的销售依然压力非常大。从政策预期看，后续市场继续出现下行风险非常大，政策收紧预期明显出现，包括信贷等政策将抑制市场。

　　大型开发商对行业的关注更为宏观。融创中国董事局主席孙宏斌在民生银行的不动产金融年会上呼吁，要支持房地产并购，这是解决风险最最快的方法。

　　“这个行业的风险就是经济风险、金融风险。如果（开发商）还不了银行的钱，从违约到拍卖，大概平均需要四年时间，快的话三年，但并购三个月或者半年就解决了，所以并购是化解行业风险的最好方法。”

　　他预测，“这个行业的头部公司，前五名市场占有率大概是18%，我估计在未来五年里面，这个行业的前五名能占到30%”。

　　孙宏斌进一步解释其判断的依据，汽车行业中国前五名市占率是51%，啤酒行业是73%，空调行业78%，手机行业83%，因此房地产行业再过五年，前五名占30%问题不大。

　　孙宏斌称，今年房地产行业规模会是16万亿左右，并且这个规模大概会保持很多年。

　　此前，恒大总裁夏海钧也曾表示，增量市场“蛋糕”就在15万亿左右，所有的开发商就在这有限的“红海”中厮杀。

　　此时，“活下去”成为了中小房企的唯一要求。从今年的销售状况来看，未来行业的生存和发展门槛，已被提升至1000亿-2000亿元，如果达不到这样的规模，就必须有非常特殊的产品力，才能在竞争中生存。