东莞厂租暴涨的背后：深圳产业外溢，东莞成了最大“接盘手”

　　东莞虎门较大的黄河时装城。（南方周末记者 卢宝宜/图）

　　（本文首发于2019年11月7日《南方周末》）

　　2015年起，随着深圳产业外溢，东莞凭借着毗邻的地理优势，成为了最大的“接盘手”，东莞厂租也随即开启增长模式。

　　虽然各项成本都在涨，但是东莞完整的产业链依然是无可替代的优势，也是林磊仍然坚持留在东莞的原因。

　　从历史上看，多数科技创新中心是从制造业中心发展而来。离开了制造业的支撑，会导致创新的空心化。

　　三年前，一家机床附件厂的老板陈鹏将工厂从深圳龙岗区搬迁到了东莞长安镇，图的就是东莞厂租便宜。没想到，现在他又要再次面对厂房租金涨价的现实。

　　这家机床附件厂安身于长安镇霄边社区的莞深智造工业城里，顾名思义，工业城容纳着众多来自东莞本土以及深圳的企业。

　　彼时，陈鹏在莞深智造工业城里租下了300平方米的厂房，签了3年合约，租金为6000元/月，平均下来是20元/平方米的价格。随着租约即将到期，陈鹏被告知，续约厂租将涨至1万元，涨幅超过六成。

　　涨价幅度超出了陈鹏的预料，超30元/平方米的租金，恰恰是他离开深圳时的租金水平。如果按这个价格续约，几乎没有什么利润可言。

　　2015年起，随着深圳产业外溢，东莞凭借着毗邻的地理优势，成为了最大的“接盘手”，东莞厂租也随即开启增长模式。

　　当地房产中介刘轩告诉南方周末记者，大约五年前，东莞的租金还有个位数水平，如今涨幅最大的临深片区和松山湖区域已高至35元/平方米，距离深圳较远的水乡片区也要15—20元/平方米。

　　据《南方日报》报道，2018年东莞临深某镇一社区粗略统计，社区厂房的租金价格由2016年的12—13元/平方米上升到2018年底的16元—25元/平方米，部分厂房甚至达30元/平方米。

　　该社区党工委书记介绍，近年来虽然新建数十万平方米的厂房，但依然是供不应求，社区内的厂房都是满载。

　　出走鹏城

　　“不是深圳真待不下去，我也不愿搬。”陈鹏其实是深圳人，属于同行中较晚搬来东莞的。如今因为工作，他每天都要奔波于深莞两地。

　　多位从深圳搬来东莞的企业主向南方周末记者回忆，最近一次深圳企业向东莞转移是从2013年开始的。当年以《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》（下称《意见》）为首的多份文件陆续出台，被视为深圳打响引导产业转型升级战的第一枪。

　　《意见》强调，由于率先遇到了空间资源紧张的问题，深圳要加快产业转型升级，构建以“高新软优”为特征的现代产业体系。同时，限制、淘汰落后产能。

　　随后，深圳先后制定了15部地方性环境保护法规和规章，开始严查环保，贯彻落实清洁生产。许多中小企业难以达到环保要求，如若增加符合环保要求的先进生产设备，无疑要增加企业成本。

　　据上述受访者回忆，一方面是政府的引导退出，另一方面是深圳租金以每年近四成的幅度涨价。2015年起，深圳以制鞋、模具、塑胶、五金电镀为代表的高能耗、高污染、低产能的传统制造业首当其冲，纷纷出走鹏城。

　　东莞成为许多企业首选的落脚之地。企业主们表示，当时东莞的优势很多，最重要的就是租金便宜，相当于深圳2010年之前的水平。东莞经济过去依赖外贸，自2008年金融危机后大受打击，当地制造业一度萎缩，所以来者不拒。

　　其次，东莞的劳动力成本低，最低工资标准要比深圳低约300元，平均工资更是低不少。

　　比起更加便宜的粤西粤北地区，东莞距离深圳最近，这让工厂的大部分员工都能接受，愿意跟着工厂一块搬迁。如果员工不愿意跟随工厂搬迁到异地，根据劳动合同法，企业还需支付员工经济补偿金，每工作一年就要补偿一个月。

　　正是从这一时期开始，刘轩告诉南方周末记者，不少像莞深智造工业城一类的工业园区开始崛起，纷纷做起简易装修——粉刷外墙、建起透明落地窗。

　　原本淘汰一些落后产能，让邻居东莞享受溢出效应的红利，双方合作共赢。但到了2016年，一篇名为《别让华为跑了》的文章在互联网上炸开。作为一家每年税收超过百亿、全球领先的通信科技巨头，华为的“出逃”让“深莞之争”成为热门话题。

　　文章提出一个疑问，随着华为终端部门搬迁至东莞松山湖，未来其他部门是否有可能跟随？

　　2017年7月，深圳市政协发布了一份《深化供给侧结构性改革，壮大深圳实体经济重点调研报告》。报告称，深圳制造业外迁已成潮流。同时，大多数外迁企业已不再是低端落后的制造型企业，而是先进制造业，尤其是一些大中型企业。

　　2019年6月，深圳市政府向人大常委会提交的《深圳市2018年中小企业发展情况报告》显示，2016—2018年间，37.5%的外迁企业集中出现在电子信息制造业领域。

　　随着各类深圳企业搬迁，东莞的产业链相应丰富起来。华为终端落户松山湖后，华为供应商软通动力、华勤通讯，华为软件服务商中软国际、易宝软件均陆续宣布，在松山湖展开布局。

　　不过，每次消息一出，就意味着松山湖科技产业园区的租金又要攀升不少。

　　走还是留？

　　眼看着东莞厂租持续攀升，近些年，一些工厂的确搬走了。部分流向西部内地城市，部分则搬迁至越南、老挝、印度等国家。

　　东莞的模具厂老板林磊与陈鹏一同从深圳搬来。他对南方周末记者说，最早去越南的那一批工厂，刚开始都很兴奋，觉得胡志明市就是10年前的东莞，材料、人工等成本能便宜一半。但是搬迁过去的许多厂家没过多久又搬了回来。虽然成本便宜，但东南亚没有东莞如此齐全的产业链支撑。

　　林磊举了一个简单的例子，他的一位朋友此前就将模具厂搬迁到了越南，一旦机器出现问题就成了烦。在东莞模具城，更换零件半小时就能搞定，但在越南，往往需要奔波一周，不但要找相关零件厂家，还要花费大量精力进行沟通。

　　林磊还从朋友口中得知越南“人比较懒”，无法像东莞的工人一样勤奋、肯加班，还有归属感。

　　虽然各项成本都在涨，但是东莞完整的产业链依然是无可替代的优势，也是林磊仍然坚持留在东莞的原因。

　　深圳受制于工业用地短缺，2007年第一次迫使大量劳动密集型的低端制造业开始外迁。曾经是深圳市机械行业协会机床工具专业委员会成员的颜一凡向南方周末记者回忆，2007年，协会开始牵头在东莞或惠州建立新的产业基地，原因是深圳已经没有更多的工业用地提供给它们。

　　那几年的全国和广东省两会中，时常都能听到深圳人大代表和政协委员呼吁给深圳划拨更多土地的声音。

　　东莞在2000年时曾提出要打造“国际制造业名城”，但在2008年受全球金融危机冲击后，国外订单大幅减少，大批工厂倒闭，一下子从“民工荒”变成了“失业潮”。

　　在东莞开了15年模具厂的本地人陈大发告诉南方周末记者，为了渡过难关，东莞各镇街原本从2008年年末起决定降低厂房租金，降幅约20%。但随着深圳企业的入驻，厂租不降反升。

　　深圳需要迁出，东莞需要引进，此后，东莞的制造业形成“一镇一品”的优势，以陈大发所在的模具行业为例，长安镇自此云集更多的大型配件厂商，集聚效应增强。

　　东莞在承接深圳制造业转移的过程中，外贸依存度大幅降低。根据东莞市统计局的数据，东莞外贸依存度（进出口贸易总额/GDP）从1995年433.8%的历史最高峰下降至2018年的162%。

　　得益于过去几十年来的“合作无间”，在2019年中央印发的《粤港澳大湾区发展规划纲要》里，深圳和东莞被放在了一起：以深圳、东莞为核心，在珠江东岸打造具有全球影响力和竞争力的电子信息等世界级先进制造业产业集群。

　　“深圳总部研发+东莞生产制造”的模式已经成为一种常态，东莞的房价与厂租随之向深圳水平迅速靠拢。

　　其中，不乏一波眼光超前的“二房东”率先布局。据多家媒体报道，深圳、福建、江西等地的房地产投资商开始大举进入东莞，一时之间，以工业园为代表的工业地产，成为东莞当地比商用住宅更热门的投资标的。

　　无论是东莞还是深圳都在2018年出台了政策，限制“二房东”进入厂房租赁市场。但据东莞的企业老板反映，这只是让众多“二房东”转到了地下。

　　东莞厂房租金难以平抑还是因为供小于求。一直以来，农村集体土地都是珠三角工业发展最为重要的要素资源，但东莞农资办负责人公开表示，东莞市农村集体经济组织基本已无新增建设用地，今后物业发展的新方向只能指望“三旧”改造。

　　再平衡战略

　　近两年，东莞开始不断发力新兴产业。但根据东莞统计局数据，2018年东莞新兴产业增加值合计9155.18亿元，略低于2017年的9183.55亿元，增长速度也从2017年的13.6%降至9.1%。

　　广东省社科院区域与企业竞争力研究中心主任丁力向南方周末记者表达了他的担忧，他说，如果深圳的溢出效应让东莞以为可以吸引一大批像华为这样的企业，产生这样的错觉是危险的。事实上，华为是鲜有的，各类中小厂家才是东莞的产业主体。“东莞要琢磨下，没有华为，东莞未来的路怎么走。”

　　先东莞一步，深圳的产业结构已经发生变化。自2008年深圳企业大规模外迁以来，深圳制造业产值增长速度逐年降低，在2014年甚至出现了零增长。深圳第二产业的GDP占比也在2011年后连续5年下降，低于第三产业占比。

　　另据深圳市地方金融监督管理局统计，2018年，深圳金融业实现税收（不含海关代征和证券交易印花税）1314.8亿元，占深圳市总税收的22.37%，已经超过了制造业20.30%的贡献比例。

　　据丁力观察，目前虽然很多企业仍将总部设在深圳，没有搬迁，但其中很大一部分原因是看中了深圳的土地，想把土地红利装进荷包，其中不乏死而不僵的僵尸企业。

　　近几年，深圳大学中国经济特区研究中心副主任袁易明一直呼吁，深圳本土仍需要强大的制造业。2018年他接受采访时表示，深圳的发展迈向了一个新台阶，人均GDP达到了2.7万美元，同时生产成本在快速增长。中高收入时期对于制造业的去留是城市的共性困惑，深圳同样处于这样一种形势中。

　　他认为，从历史上看，多数科技创新中心是从制造业中心发展而来。离开了制造业的支撑，会导致创新的空心化。

　　深圳已陆续出台了种种增加工业用地、留住人才的政策，背后是深圳希望留住实体经济的决心。

　　早在2016年，深圳就已提出确保中长期内全市工业用地总规模不低于270平方公里，占城市建设用地比重不低于30%。此类政策被袁易明称为产业结构的再平衡战略。

　　最近，深圳还开始大规模开建公共住房，房价只有市场价的50%-60%。按照深圳的设想，到2035年，深圳将拥有140万套保障性住房，可以覆盖深圳常住人口的1/3。

　　有意思的是，为了建设公共住房中的人才住房，深圳在2018年拿下了一块位于东莞塘厦的商住用地。

　　（应受访者要求，陈鹏、刘轩、林磊、颜一凡、陈大发为化名）

　　南方周末记者 卢宝宜