深圳二套房贷利率悄悄“松绑”，普宅标准放宽后房价能hold住吗？

　　21世纪经济报道 21财经APP 叶麦穗 广州报道

　　作为全国的科技中心，深圳房价一举一动都备受市场关注。近日，深圳市对普通住房标准进行了调整，规定同时满足住宅小区建筑容积率1.0以上、单套建筑面积144平方米以下的住房为“普通住房”，本次调整主要是取消了普通住房价格标准。也就意味着，之后居民倘若购买住宅小区建筑容积率1.0以上、单套建筑面积144平方米以下的持有两年以上的住房，都可以享受到税收优惠政策，无须额外缴纳买卖差额5%的增值税。降税同时，二手房的房贷利率出现小幅“松绑”，众多利好刺激下，深圳的房价是否能hold住。

　　业主应声涨价

　　随后有消息称深圳房价出现跳涨，有物业甚至加价超过20万，不过，也有业内人士认为，业主涨价可能是中介的炒作，但足以看出深圳房价领头羊的作用。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受21世纪经济报道记者采访时认为，深圳调整普通住宅标准，有助于降低交易成本，对于普通居民的住房交易来说，此类成本或可以节约在20万左右的水平。该政策客观上会刺激部分交易需求，近期部分购房者确实希望年底入市，预计会形成一小波市场交易高峰。不过需要警惕深圳市场交易反弹后，房企和房东等趁势涨价，尤其要警惕二手房的价格炒作后，带动一手房的价格上涨。

　　国家统计局近日公布的70城商品住宅销售价格波动显示，深圳地区新房房价环比上涨了0.4%，二手房价格环比上涨了1.0%，上涨势头超过其他一线城市，也进一步推高了市场预期。不过，需要注意的是，该数据代表的是10月情况，主要受前期“先行示范区”的余温影响。11月深圳普宅标准调整，考虑到买方在交易时可以少交一大笔税费，市场普遍认为卖方极有可能会将税费额的一定比例加到房价中，再加上“香港居民可在湾区内城市直接买房”的新政，未来房价可能会有一些上涨的余地。

　　不过，深圳市住建局明确提到，该规定是在坚持“房住不炒”的定位下，采取的一项举措，并强调说明，此次调整普通住房标准，并不影响深圳的房地产调控政策基调：限购、限贷、限售、限价。再加上目前经济下行的压力也比较大，倘若价格上涨过高过快，购房者也会暂时持观望态度，所以，未来深圳的房价大概率仍会“稳”字当头。

　　二套房贷款利率悄然“松绑”

　　从房贷利率来看，根据融360大数据研究院11月13日监测的数据来看，11月深圳地区房贷利率呈现出“首套涨，二套跌”的特点，表现出对二手房市场的友好度。

　　首套房方面，有8家银行上调了首套房房贷利率水平，4家将实际利率调整到5.39%/5.40%,相当于相应期限LPR加点54/55个BP，甚至有一家外资银行首套房贷款利率执行5.85%，而在10月份，深圳除个别银行外，首套房大都执行5.145%/5.15%的贷款利率。不过，11月份主要国有大型银行和城商行基本保持稳定。

　　二套房方面则出现一个比较有意思的现象。10月8日LPR房贷新政正式实施后，除了极个别银行外，深圳地区其他银行全部将二套房贷款利率调整至5.45%（即新政规定的二套房贷款利率下限水平），而到了11月份，7家银行又下调了二套房贷款利率。其中，6家调整回了9月份5.39%的水平，且不乏主流银行的身影。

　　融360大数据研究院高级金融分析师李万赋表示：10月上海公布的LPR房贷新规首套房利率下限低于全国规定水平，在绝大多数人的预料之外。而这次，深圳二套房方面也出现了类似的情况，一些银行的二套房贷款利率低于央行新规下限，具体出于什么原因尚不得而知，但这无疑从侧面反映了LPR新政暂时仍处在和房市的磨合期，中间会有一些相互“妥协”、相互适应的过程。